Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Составление уведомления
Извещение о расторжении договора – это документ произвольной формы, а значит, никаких особых требований по его составлению нет. Главное, чтобы из текста уведомления было понятно, от кого оно исходит, кому предназначается, и чего хочет автор.
Более внимательным к тексту уведомления следует быть, если оно носит характер претензии, то есть включает в себя материальные требования.
В целом уведомление должно состоять из следующих информативных блоков:
- «шапка», то есть перечисление сторон договора – арендодателя и арендатора;
- собственно текст. Он должен включать в себя четко и недвусмысленно выраженное намерение расторгнуть договор с конкретного числа. Следует указать причину расторжения, имеющиеся материальные претензии и заявить требование о возврате арендованного имущества в установленный срок. Если договор расторгается по причине неисполнения договорных условий, то все материальные претензии должны быть обоснованы. Например, «Начиная с мая 2021 года, вы не вносили арендную плату. Задолженность за 4 месяца составляет 120 000 рублей. Требую до момента расторжения договора выплатить всю сумму задолженности, включая пеню в размере 10 000 рублей исходя из условий договора». Будет необходимо включить в текст расчет задолженности;
- подпись автора уведомления.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.
В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.
В шапке письма прописываются:
- Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
- Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
- Наименование.
- Дата.
- Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.
Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.
Досрочное прекращение договора аренды арендодателем
В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.
Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
Оформление претензии и судебное разбирательство
По закону стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть сделку, если соответствующее положение отражено в документации. На практике участники процедуры нередко избегают подобного упоминания в тексте, поскольку оно влечёт возникновение дополнительных рисков. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, одна из сторон может отказаться от выполнения обязательств, если договор признан бессрочно действующим.
Обратите внимание: Если сделка заключена на определённый срок, процедура расторжения выполняется только через суд. Соответствующие правила действуют в отношении договоров и зарегистрированных соглашений.
Если сторона, которой было направлено уведомление, уклоняется от добровольного рассмотрения вопроса и поиска компромисса, прекратить сделку удастся только через суд. В этом случае потребуется подготовить исковое заявление.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.