Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора.

Какое жилье можно взять в ипотеку?

Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).

Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.

Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.

В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.

В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Изучите кредитный договор

Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.

Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.

Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.

Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.

Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.

График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.

Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.

Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.

Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.

При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.

При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.

Как правильно:

1. Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
2. Не вносить залог сразу после первого осмотра.
3. Попросить скидку за визуальные недочёты.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

1. Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

• для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
• затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

1. Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
2. Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Шаг 5. Подписание договора ипотечного кредитования

После одобрения ипотеки банком следует сообщить продавцу квартиры (или застройщику), что финансирование найдено и может состояться оформление сделки купли-продажи.

Получив на руки договор купли-продажи, следует посетить банк и оформить ипотечный договор. Обратите внимание, что банк выдает ипотеку не на всю стоимость недвижимости, а только на ту часть, которая остается после уплаты первого взноса, который обычно составляет 10–30% от стоимости недвижимости. Также стоит оформить страхование приобретаемого жилья от всевозможных рисков.

После соблюдения всех формальных моментов заключается договор ипотечного кредитования, и банк в течение определенного времени переводит деньги продавцу. Заемщик приобретает недвижимость, но с определенными условиями — в течение действия договора он не имеет права сдавать, продавать и обменивать жилье. Как только все обязательства по ипотечному договору будут выполнены, обременения будут сняты.

Обращаем ваше внимание, что ипотечные договора подлежат внесению в государственный реестр.

Какие распространенные ошибки при сборе документации и как их избежать?

1. При получении справки 2-НДФЛ по месту работы необходимо проверить, чтобы в ней не было ошибок. Должны быть верно внесены паспортные данные и адрес регистрации.

   Адрес регистрации должен полностью совпадать с адресом, указанным в паспорте вплоть до сокращений. В ином случае справку придется делать заново, что займет дополнительное время.

2. Бланк анкеты на ипотеку необходимо скачивать только с официального сайта банка.
3. Некоторые потенциальные заемщики предоставляют ложные сведения о своем доходе, чтобы повысить шанс одобрения займа. Если при проверке обман будет открыт, в лучшем случае клиенту откажут в получении кредита.

   Банк может поделиться информацией с Бюро кредитных историй, тогда клиент не сможет получить кредит ни в одном банке. А в некоторых случаях при подаче поддельных документов возможно даже привлечение к уголовной ответственности.

4. При сборе документов на недвижимость необходимо удостовериться в том, что сделка впоследствии не будет признана незаконной. Должны быть собраны все документы, подтверждающие, что при продаже недвижимости не нарушаются права третьих лиц.

   Также необходимо удостовериться, что на жилье не наложено обременение и что там не прописаны лица, временно проживающие в другом месте.

Оформление ипотеки не может обойтись без сбора пакета документов, который будет отличаться в зависимости от категории заемщика и рода его деятельности. Могут понадобиться дополнительные бумаги и от лиц, продающих недвижимость. Все бумаги необходимо оформить должным образом, чтобы специалисты банка сэкономили время при их проверке.

Необходимые документы для получения ипотечного кредита

Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:

• документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
• документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
• документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).

Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках

Этап составление отчета о рыночной стоимости имущества при выдаче ипотеки нужно кредитору:

• для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
• для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
• для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья сопровождается массой юридических тонкостей: чтобы у покупателя не возникло проблем, такую квартиру нужно тщательно проверить.

Кроме того, квартира и дом должны отвечать требованиям банка-кредитора. В частности, нужно обратить внимание на год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, наличие перепланировок.

Обратите внимание на то, как эту квартиру приобретал нынешний собственник, а именно — на правоустанавливающие документы. Если квартира покупалась с использованием средств маткапитала, в ней должны быть выделены детские доли, а для продажи собственнику необходимо получить разрешение органов опеки.

Если квартира приобретена с привлечением ипотеки, потребуйте справку из банка о том, что заемщик полностью выплатил кредит. В противном случае получите справку о размере задолженности и выясните, как можно провести сделку по отчуждению жилья.

Если квартира перешла в собственность в результате приватизации, продавец должен предъявить архивную справку о жильцах, зарегистрированных на момент приватизации — для исключения риска, что существуют жильцы, временно снятые с регистрации, но сохранившие право проживания. Это могут быть, например, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, или безвестно отсутствующие. У них есть право на пожизненное пользование квартирой.

Всех собственников обязательно нужно проверить на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП) и на участие в процедуре банкротства (на едином ресурсе сведений о банкротстве). Если имеются исполнительные производства, на квартиру могут быть наложены ограничения на регистрационные действия. Это означает, что жилье может оказаться под арестом, а сделку приостановят до погашения долга и снятия ограничений. В таком случае покупатель может закрыть задолженность за продавца, эту сумму рекомендуется оформить как задаток или часть платы за приобретаемое жилье.

Риск расторжения сделки еще выше, если продавец находится в предбанкротном состоянии или в его отношении уже начата процедура банкротства. Если не хочется отказываться от сделки, обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом.

Также будет не лишним попросить продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — для подтверждения дееспособности и вменяемости собственника.

Если есть высокий риск, что сделка окажется проблемной, проще поискать другой вариант — предложений на рынке много, не стоит зацикливаться на покупке одной конкретной квартиры.

Регистрация права собственности и обременения

При регистрации обременения оформляется закладная, банк возвращает ее заемщику, когда тот полностью погасит кредит. До этого момента у банка есть право выставить заложенный объект на продажу — если заемщик перестает платить. Чтобы этого не произошло, клиент может взять ипотечные каникулы — если у него есть уважительная причина, например, снижение доходов на 30% и более.

Документы для регистрации права собственности можно подать как непосредственно через Росреестр, так и в МФЦ, а также онлайн, по почте или у нотариуса. Потребуются: правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Собрать необходимые бумаги обычно помогают риелтор или банк.

Еще нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности, для граждан она составляет 2000 рублей.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с информацией о вашем праве собственности на объект.

Необходимые условия для получения ипотеки

1. Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
2. Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
3. Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
4. Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).

Похожие записи:

• Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
• Как оформить СНИЛС иностранному гражданину в 2023 году
• Отказ от налогового вычета в пользу супруга