Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Как выгнать жильцов из квартиры без договора?
С одной стороны, договор защищает права собственников жилья. Но с другой – если он составлен в расплывчатых формулировках и недостаточно компетентным юристом – некоторые пункты можно трактовать двояко. Это дает квартирантам возможность оспаривать решение хозяина квартиры и даже не покидать ее достаточно долго.
Выселять квартирантов, если нет договора в судебном порядке сложно. Факт их проживания в квартире собственника подтвердить фактически не возможно. Поэтому остается два варианта:
- Договориться мирным путем.
- Обратиться в правоохранительные органы за помощью.
Можно ли решить вопрос с выселением через суд?
Да. Подача искового заявления в суд — единственный законный вариант выселить чужих людей из съемного жилья. «В иске можно одновременно заявить требования и о взыскании задолженности по договору найма, и о выселении из жилого помещения. Однако нужно понимать, что к этим мерам можно прибегнуть только при наличии письменного договора — доказать суду, что между хозяином и проживающими в квартире лицами были отношения по найму, очень сложно, практически невозможно. Кроме того, рассмотрение дела в суде может занять не один месяц, на протяжении которого жильцы все еще будут бесплатно жить в квартире. Но есть один несомненный плюс: при вынесении положительного решения с ним можно будет обратиться к судебным приставам — они помогут освободить квартиру от недобросовестных квартиросъемщиков и повысят шансы хозяина на выплату долга», — рассказала Малышева.
Зачем писать претензию на имя жильцов?
Попытка урегулировать вопрос в добровольном порядке может предшествовать подаче иска в суд. Юрист Ангелина Малышева советует направить жильцам претензию в письменной форме и обязательно зафиксировать ее получение, например, направив заказным письмом с уведомлением о вручении или вручив лично под роспись. «Такие действия, во-первых, могут помочь повлиять на квартиросъемщиков, а во-вторых, документы станут доказательством отношений по найму жилья, наличия долга и других важных обстоятельств в суде», — объяснила эксперт. Малышева напомнила, что Верховный Суд разрешил направлять претензии через мессенджеры или соцсети, если до этого стороны активно использовали такие способы коммуникации. Однако, чтобы использовать такие доказательства в суде, необходимо оформить их надлежащим образом у нотариуса.
Порядок выселения квартирантов без договора
Как выселить квартирантов без договора аренды? По сути, никаких препятствий этому нет – достаточно выразить свое нежелание видеть этих людей на территории. Но если личное обращение не действует, то хозяева в любой момент могут просто выставить за дверь жильцов – отменить аренду. Если отсутствует соглашение, то выселение осуществляется в любое время по желанию владельца.
Сначала важно уведомить жильца об отказе продолжать арендные соглашения. У жильца должна быть возможность либо исправить неполадки, поломки, любой ущерб, который был нанесен жилплощади (если причина в материальном ущербе). Также людям нужно время на поиск нового жилья для своевременного переезда. Затем съемщики самостоятельно организуют свой переезд и освобождают помещение.
Крайний случай – когда стороны не могут договориться, вмешивается третья сторона. Это либо государственные структуры (участковые, полиция), либо юрист. Желательно урегулировать проблемы своими силами, так как разбирательство через инстанции – долгое и хлопотное дело.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Если мирные переговоры с неплательщиками не дали результата, собственник обращается в районный суд по месту расположения квартиры.
Когда нет сил терпеть или как выселить шумных соседей-квартирантов?
Закон наделяет собственников и арендаторов жилья в многоквартирных домах не только широким спектром прав, но и определенными обязанностями. Есть ряд ограничений, распространяющихся на интересы соседствующих субъектов, среди которых фигурирует и шумное поведение. Так, в большинстве регионов РФ четко сформулированы указания в отношении проведения ремонтных работ и увеселительных мероприятий: нельзя шуметь в ночное время – после 22-23 часов и в утреннее – до 9-10 часов.
От асоциального поведения соседей-квартирантов есть два способа защиты: постоянные жалобы в адрес владельцев жилья (лучше фиксировать) и регулярные сообщения в полицию. Арендаторы будут выдворены с жилой площади за нарушение правил совместного проживания в многоквартирном доме, независимо от формы договора найма: коммерческий, социальный или собственнический.
Как выселить арендатора из квартиры, если заключен договор аренды
Письменное соглашение подразумевает, что обе стороны обязаны придерживаться его условий, в том числе и для расторжения сделки. Следовательно, для досрочного расторжения договора необходимы достаточные основания, к числу которых относится:
- систематические пропуски сроков платежей арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность;
- отказ от оплаты услуг ЖКХ (если это предусмотрено договором);
- систематические жалобы соседей;
- нарушение правил проживания в многоквартирном доме;
- использование жилья не по назначению;
- причинение ущерба недвижимости, имуществу, расположенному в нем;
- смена собственника жилья;
- прочие основания, указанные в договоре и не противоречащие законодательству РФ.
Обстоятельства, усложняющие процесс выселения
Не стоит регистрировать арендаторов по месту пребывания, а тем более постоянного проживания. В подобных случаях и при условии отсутствия у них другого жилья выселить их будет крайне сложно.
Кроме того, суд при вынесении решения о выселение будет учитывать, что семья проживающих признана многодетной и малоимущей, при это у нее нет иного жилья. Предоставление помещения для проживания родственникам может также сделать процесс выселения проблемным. Были прецеденты, когда суд обязывал владельцев квартиры предоставлять ее для проживания таких лиц на срок до года. Условием для такого решения может стать отсутствие средств на съем другого места проживания и при наличии работы в населенном пункте, где расположен дом. Таким образом, окончательное судебное решение может быть чрезмерно затянутым по времени.