Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рейдерство в ЖКХ: причины, схемы реализации и как с ними бороться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Где рейдеры ищут жертву
Главные поставщики информации и заинтересованные лица в рейдерстве – это агентства недвижимости. Они постоянно просматривают предложения о продаже долей в квартирах. Звонят по телефону и предлагают свои услуги.
Иногда сам человек может прийти к ним за советом или узнать, что делать в проблемной ситуации. Спросить сколько стоит его доля. И всё, он на крючке. Дальше, путём обмана, клиент и попадает в их сети.
Рейдер, если перевести raider с английского языка – это налетчик. А произошло слово от raid – набег, налёт. И этим словом принято называть людей, которые против воли собственника не дружественным путём, хотят захватить объект имущества или фирму. А сам вид бизнеса и процесс рейдерства называется рейдерский захват.
В наших странах в Украине, России рейдерский захват обычно всегда связан с силовыми действиями, насилием и криминалом. Это можно назвать серое рейдерство – с нарушением правовых норм. Или чёрное – с нарушением криминального кодекса.
В Америке же, откуда и пошло понятие рейдер, оно носит другой характер. Там это белое рейдерство – всё в рамках закона. Рейдерами называют просто атакующую сторону в процессах слияния и поглощения компаний. Никакого криминала нет.
Что делать в первую очередь
Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.
К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.
Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.
Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.
Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.
Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.
Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.
Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.
Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.
Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.
При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.
Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.
Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .
Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.
В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.
Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.
При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.
Кто такие квартирные рейдеры?
Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.
Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.
Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.
Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.
Как владельцу бизнеса защитить свою собственность?
Для предотвращения захвата своей собственности, владелец успешного бизнеса должен быть готов к атаке рейдера заранее. После того как машина «отжима» запущена, шансы выйти победителем у хозяина предприятия мало:
- Юридический отдел. В составе компании должен присутствовать юридический отдел. Команда грамотных специалистов минимизирует попытки захвата предприятия или сведет к нулю.
- Хранение документов. Учредительная документация устава предприятия и документы финансовой отчетности должны храниться в надежном месте. Все важные бумаги должны иметь дубликаты, заверенные у нотариуса.
- Ключевые должности. На должности начальника юридического отдела, главного бухгалтера и руководителя охраны предприятия должны находиться «свои» люди.
К несчастью, истории такого завладения чужим имуществом – это не страницы прошлого нашей страны. Рейдерство – реалии нынешних дней. Ежегодно в России происходит более 70 000 рейдерских захватов. Их жертвами становятся небольшие и средние компании.
Отчасти изменилась специфика действий рейдеров. На место насильственным методам захвата, в которых ведущую роль играли криминальные структуры, пришли техники, которые внешне имитируют легальные действия: создание кредиторской задолженности у фирмы-жертвы, изменение учредительных документов и незаконное приобретение долей в капитале компании.
Создав проблемы в работе компании такими методами, рейдеры привлекают юристов и силовые структуры, что приводит к большим убыткам фирмы. В результате они покупают это бизнес за бесценок.
Глобальные последствия рейдерства для страны выражаются в уничтожении мелкого и среднего бизнеса, сокращении рабочих мест и снижении конкуренции на рынке.
Рейдерский захват: квалификация по 159 статье УК РФ
Российское законодательство не содержит конкретной нормы права, в рамках которой наказывают за рейдерство. Поэтому на практике виновных можно привлечь за конкретные противоправные действия, которые они совершают в процессе захвата чужого имущества. Для этого в УК РФ есть 10 статей.
Когда захват компании происходит с помощью обмана или злоупотребления доверием, то действия рейдеров будут квалифицированы как мошенничество по статье 159 УК РФ.
Помимо этой статьи, им могут вменить:
- Статью 179 УК РФ при насильственном принуждении владельца предприятия к заключению сделки по передаче имущества рейдерам.
- Статью 170 УК РФ в случае искажения сведений в ЕГРЮЛ и государственном кадастре.
- Статью 173 УК РФ (1 и 2 части) при использовании подставных лиц и фирм-однодневок.
- Статью 183 УК РФ за получение секретных данных, которые являются коммерческой тайной.
- Статью 185.5 УК РФ за подмену решения совета директоров компании.
- Статью 186 УК РФ при изготовлении и продаже поддельных ценных бумаг.
- Статьи 196 и 197 при проведении фиктивного банкротства.
- Статью 303 УК РФ за фальсификацию доказательств в суде.
- Статью 327 УК РФ за подделку иных документов, не регламентированную перечисленными выше статьями.
- Статью 299 УК РФ за незаконное возбуждение уголовного дела с целью давления на предпринимателя.
Это не все нормы права, которые могут быть применены для наказания рейдеров. Различные схемы захвата фирм могут содержать совершенно разные обстоятельства, которые повлияют на квалификацию правонарушений.
Но практика показывает, что самой распространённой статьёй, по которой осуждают рейдеров, является 159 статья УК РФ о мошенничестве. В зависимости от наличия сговора, группового характера совершения преступления, использования служебных полномочий и иных обстоятельств применяют одну из 7 частей данной статьи Уголовного кодекса РФ.
Как противостоять рейдерскому захвату?
Законодательство РФ постоянно оптимизируется с учётом угрозы рейдеров. Но они находят новые лазейки, недаром же в основе захватов работа специалистов в области права.
Поэтому бизнесменам нужно быть начеку, уделяя особое внимание следующим методам защиты от рейдерских атак:
- Создание в компании юридического отдела, который будет следить за документами фирмы, чтобы пресекать любые попытки захвата. Для этого им придётся находить лазейки, которые могут использовать рейдеры, и устранять их.
- Хранение документов. Важно обеспечить их защиту от доступа третьих лиц и иметь нотариально заверенные дубликаты всех уставных документов и иных важных бумаг.
- Проверенные кадры. Бухгалтеры, юристы и начальник охраны должны быть хорошо проверенными людьми. Это позволит свести к минимуму риск их подкупа и работы на рейдеров.
Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?
В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.
Российское рейдерство принято разделять на:
Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.
Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.
Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.
Фиксирование нарушений
Следующий момент, связанный с противодействием рейдерскому захвату дома – максимальное фиксирование нарушений в процессе голосования. Это могут быть разные нюансы, которые в дальнейшем позволят оспорить принятое решение.
Например, сообщение о проведении общего собрания в нарушении положений ст. 45 ЖК РФ не было размещено за 10 дней до даты голосования. Или в протоколе общего собрания решения принимаются не по тем вопросам повестки, которые были изначально озвучены в сообщении (т.е. были изменены).
Кроме того, если собрание проводится в очно-заочной форме, то очная часть могла не отвечать требованиям п. 3 ст. 47 ЖК РФ и вместо самого голосования по очной части – был проведен сход (а сход – это не то же самое, что общее собрание с регламентированной в законе процедурой).
Все нарушения должны быть кропотливо собраны и в дальнейшем использованы для признания недействительным решения собрания в соответ. со ст. 12 ГК РФ.
Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?
При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.
Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.
Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.
Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.