Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Можно ли расторгнуть договор дду по обоюдному согласию
Безусловно! Но тогда все условия соглашения о разрыве контракта согласовываются исключительно между гражданином и девелопером. Здесь уж как договоритесь!
СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве.
Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке
Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту. А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма.
Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег. В некоторых договорах вообще ничего не предусмотрено по этому поводу. В нашей практике было немало случаев, когда ипотечники расторгали договор, затем получали денежные средства полностью и приобретали другую недвижимость уже за наличные. А кредит продолжали платить за ту квартиру. По большому счёту, банку всё равно, если вы платите кредит.
Таким образом, в расторжении дду, обремененного ипотекой, нет никаких проблем. В отличие, например, от переуступки, где новый участник долевого строительства не может приобрести объект, пока банк не даст согласие на перевод долга с первоначального дольщика на нового дольщика.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.
Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:
- сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
- паспортные данные истца (дольщика);
- требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
- при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.
К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:
- копия ДДУ;
- подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
- расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
- копия квитанции госпошлины.
Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился
Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.
Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.
Договорные обязанности застройщика
Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.
Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Односторонний отказ от договора (без суда)
В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:
- застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
- не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
- возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
- наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.
Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:
- Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
- Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
- Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.
Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.