Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Как составить договор купли-продажи

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

• Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
• В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
• При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Порядок исполнения обязательств по ДКП следующий. Обязательства по договору купли-продажи исполняются в полном объёме, указанном в его положениях. Если одна сторона отказывается от их исполнения, её принудят к этому через суд. Например, если жильцы не выписались – их выписывают по решению суда. Если не выехали – их выселяют судебные приставы.

Недоимки при расчёте по сделке также могут высчитываться с недобросовестного покупателя в виде ежемесячных выплат по исполнительному листу. В определённых ситуациях, сторона договора, чьи права нарушены контрагентом, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается для того, чтобы передать право собственности на объект, получив взамен соразмерную сумму денег. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, куда вносятся сведения по сделке и хранятся там практически бессрочно.

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс. Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

• Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
• Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
• Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
• Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
• Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
• Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

Как определяется момент заключения договора купли-продажи

Момент заключение договора определяется по определенным правилам:

1. Договор вступает в силу только после того, как будет получено согласие второй стороны на предложение первой.
2. Иные виды договоров вступают в силу сразу же после того, как произойдет передача собственности.
3. В контракте возможно указание определенного правила подтверждения согласия, в этом случае документ будет действителен только после соблюдения данного требования.
4. Законодательством предусмотрены определенные случае, при которых договор вступает в силу только после того, как будет оказана услуга.
5. Если в сделку вмешивается судебный орган, то ее заключение происходит в тот момент, когда вынес решение суд.

КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ?

В печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость. При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны согласовали в качестве порядка расчетов предварительную оплату (полную или частичную) покупателем стоимости приобретаемого жилья до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег. В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее — Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, — запросить данное свидетельство. Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) — ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 100 рублей).

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, — в течение одного рабочего дня).

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

а) описание объекта недвижимости (жилого помещения);

б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;

г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

• установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
• наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
• информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).

3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

• справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
• выпиской из домовой книги;
• справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит важные положения, относящиеся к моменту возникновения правоотношений из договора. Именно в этих положениях обнаруживается разграничение реальных и консенсуальных договоров. Консенсуальный договор заключен в момент достижения сторонами соглашения, когда возникают права и обязанности сторон. Для вступления в силу реального договора требуется также передача имущества (ст. 224 ГК). Как следует из комментируемой статьи, договор является реальным лишь в случае, если передача имущества необходима для заключения договора в соответствии с законом.

Например, договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается заключенным в момент достижения соглашения по всем существенным его условиям. В случае если стороны обсуждали договорные условия путем переписки (заключение договора «между отсутствующими»), такой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом иные обстоятельства, в том числе факт предварительной оплаты покупной цены или ее части, для установления момента заключения договора значения не имеют. Таким образом, продавец связан обязательством передать вещь в собственность покупателя с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, например с момента получения акцепта от покупателя.

1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

Как быть, если продавец действует по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

• Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
• Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
• Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
• Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Похожие записи:

• Техобслуживание газового оборудования: кто проводит, как и зачем
• Перевод сотрудника из одной организации в другую
• Новые формы отчетности для бизнеса в 2023 году: обзор изменений