Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как организовать собрание жильцов многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Как проводится заочное голосование собственников жилья?
Процедура считается достаточно простой, но чтобы все принятые решения были законными, требуется учитывать правильную последовательность действий. Поэтому реализуются следующие этапы:
- определяются причины, по которым невозможно провести общее собрание для реализации открытого голосования;
- составляется уведомление, в которое вносятся сведения о повестке дня, а также включаются данные обо всех инициаторах данного голосования;
- в указанные сроки такое уведомление должно быть получено каждым собственником жилья в доме;
- в заранее определенный срок все владельцы квартир получают подготовленные заранее бюллетени;
- они отвечают на поставленные вопросы в форме голосования, для чего могут выбирать следующие варианты – за, против, воздержусь;
- заполненные бланки указанным в уведомлении способом передаются инициаторам голосования;
- осуществляется подсчет голосов, после чего составляется протокол;
- на основании полученных результатов принимается то или иное решение.
При составлении уведомления может использоваться любой подходящий бланк. Заочное голосование собственников жилья должно проводиться в то время, которое указывается в этом документе.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.
Что такое общее собрание собственников жилья
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) выступает в качестве органа управления данным домом (данное положение регламентируется статьей 44 ЖК РФ).
Естественно, со скептической точки зрения, общее собрание собственников – своего рода негативное явление, сопровождающееся неприятными и монотонными обсуждениями и скучными мероприятиями.
Подобное мнение может сформироваться от времени пребывания внутри душного помещения или же при холодных погодных условиях во дворе, когда при этом каждый член собрания пытается отстоять именно свои интересы, не всегда считаясь с остальными владельцами помещений МКД.
Итак, общее собрание (ОС) – спланированный и заблаговременно организованный процесс, имеющий в качестве цели разрешение ряда актуальных вопросов.
Только лишь в руках собственников помещений многоквартирного дома ответственность за решение вопросов по управлению их имуществом. Исходя из данного факта, только ОС, выступающее единственным органом управления МКД, в состоянии решать вопросы по управлению, использованию, а также распоряжению общедомовым имуществом.
Собственниками являются жители квартир МКД, которые приватизировали, приобрели, либо же унаследовали свою жилплощадь. При этом как участники общего собрания могут выступать и хозяева помещений нежилого фонда.
Очно-заочная форма общего собрания собственников помещений в МКД
Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить в очно-заочной форме согласно ФЗ №176 от 29.06.2015 года. По сути и раньше собрания жильцов зачастую проводились именно в такой форме, поскольку редко кому удавалось собрать всех собственников помещений в МКД лично в одном месте и в одно время.
Поэтому действовали таким способом: сначала проводили очное голосование, а затем из-за отсутствия кворума в предыдущий раз осуществлялась форма заочного голосования по той же самой повестке дня. Иными словами, общее собрание жильцов МКД негласно так и проводилось в форме очно-заочного голосования. Однако у этой формы есть свои отличительные черты от последовательно проводимых очной и заочной форм собрания жильцов.
Ключевым различием очно-заочной формы от проведения голосования сначала по очной, а затем по заочной схемам выступает целостность действия. Таким образом, это не 2 различных собрания, проводимых последовательно по соображениям необходимости добора кворума, а единое мероприятие, состоящее из 2 частей. Кроме того, законом не запрещено проведение собрания в очно-заочной форме одновременно по 2 схемам, то есть оно может проводиться не поэтапно, а параллельно в форме непосредственного присутствия жильцов и в форме заочного их голосования. При этом будут учтены, посчитаны вместе и оформлены в 1 протокол ОСС все без исключения очные и заочные голоса собственников. А при других формах проведения общего собрания будет оформлено 2 отдельных протокола ОСС.
В ч.3 ст.47 Жилищного кодекса говорится, что общее собрание жильцов МКД может проводиться в виде очно-заочного голосования, подразумевающего возможность обсуждения вопросов повестки дня лично присутствующими собственниками и одновременной передачи по ним в установленный срок заочных решений в место или по адресу, которые указаны в оповещении.
Принимая во внимание тот факт, что очно-заочная форма собрания предполагает наличие сразу обеих схем голосования, то в сообщении о его проведении потребуется указать 2 даты: число очного голосования и день, до которого принимаются заочные решения собственников. Повестка дня будет одинаковой для обеих форм голосования. Проведение 2 последовательных собраний, сначала в очной, а затем в заочной формах предполагают оповещение жильцов МКД отдельными сообщениями. При этом сообщение о проведении заочного голосования отправляется после проведения очного (если не собрался кворум).
Перечень требований к протоколу ОСС
Протокол отражает итоговые результаты голосования. Поэтому к данному документу предъявляют жесткие требования. Протокол оформляется строго по образцу. В этом документе отражаются форма и тип собрания собственников, имя человека, выступившего в качестве инициатора. Дополнительно указываются сведения о лицах, присутствовавших на данном мероприятии.
Это обязательная информация, которую должен содержать протокол. Также в документе приводятся данные об общей площади дома и размерах квартир каждого из присутствующих. Нижняя часть отводится под перечни вопросов и ответов. При необходимости указывается список прикладываемых документов (доверенность на представление интересов или другие).
В протоколе обязательно отражаются дата и время проведения ОСС, место сбора (адрес многоквартирного дома). Документ подписывают председатель с секретарем. Другие лица не вправе делать отметки в протоколе.
Выбор формы управления
Главный вопрос, который решается на общем собрании, — это выбор формы управления. От этого решения зависит, кто будет обслуживать дом, решать вопросы с поставщиками природных ресурсов для бытовых условий здания, как будут составляться тарифы на коммунальные услуги и другие аспекты.
Какие способы управления по жилищному законодательству могут выбрать собственники жилья? Вариантов несколько каждый имеет свои преимущества и недостатки.
- Всеми вопросами по обслуживанию дома занимается Управляющая компания.
- Ответственность за здание берет на себя Товарищество собственников жилья.
- Используется непосредственное управление домом собственниками помещений (этот способ по актуальному жилищному законодательству подходит только для домов, в которых расположено не больше 16 квартир).
Для того, чтобы провести первое общее собрание собственников квартир и последующие, нужно соблюдать определенный порядок организации и проведения мероприятия.
ВНИМАНИЕ! Общее собрание должно проводиться хотя бы раз в год, этого требует статья 45 Жилищного кодекса.
Инициировать мероприятие может как любой из жильцов дома, так и член правления, председатель. Это касается собраний и очных, и заочных.
- Первый шаг – уведомление жильцов о проведении ОС. В таком уведомлении указывается форма собрания, данные о лице, который решил организовать его, время, отведенное на прием волеизъявления совладельцев дома по вопросам, вынесенных на голосование.
- При очном собрании в уведомлении указывается место сбора, время, дата. При заочном – время и место для ознакомления с результатом голосования по актуальным вопросам.
- По квартирам разносятся бюллетени, в которых собственники жилья могут проголосовать по представленным вопросам.
- Потом специальная группа подсчитывает голоса и делает информацию доступной для всех.
- Бланки для голосования по каждому из вопросов, вынесенных на рассмотрение, заполняются собственниками лично. Возможно, что-то из них не имеет возможность выполнить такое действие. В таком случае он составляет доверенность на другое лицо. Если кто-то голосовал в бюллетене за собственника, он должен приложить к бланку доверенность.
Также информационный текст должен содержать данные о повестке дня собрания, способ получения информации, представленной на собрании. Нужно указать жильцам также и время, когда можно будет ознакомиться с результатами заочного собрания, адрес, по которому это можно сделать. Нужны еще и данные человека, который инициировал мероприятие.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Подсчет итогов заочного голосования собственников многоквартирного дома
Голосования в заочной форме предполагает принятие решений по каждому вопросу повестки только на основе письменных и поступивших до истечения предельного срока решений. Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Через представителя собственник вправе действовать при наличии специальной нотариально удостоверенной доверенности на голосование (составить можно по примеру доверенности на подписание документов).
Засчитываются только те голоса, которые по одному вопросу явно выразили одно решение – за, против, воздерживаюсь. Если собственник допустил нарушение такого требования в некоторых вопросах – его голос по таким вопросам не засчитывается, на действительность решений по другим вопросам не влияет.
Вопросы для заочной формы голосования
С 1 июля в Петербурге изменятся тарифы на коммунальные услуги. Городские власти заверили, что их рост не превысит 3,3%, что соответствует предельному индексу, установленному губернатором, и ниже ожидаемого уровня инфляции.
Госдума приняла закон , который устанавливает ответственность за нарушение порядка расчета оплаты коммунальных услуг в частных жилых домах.
Подробнее в статье.
Новая редакция Жилищного кодекса РФ вступила в силу с 30.04.2021. Законодатели привели положения ЖК РФ в соответствие с Конституцией РФ и установили новые права общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Председатель комитета ГД по контролю и регламенту Наталья Костенко внесла на рассмотрение законопроект об увеличении штрафа за некачественные услуги ЖКХ.
C 23 марта по 31 мая 2021 г органами ГЖН будет организована внеплановая проверка полноты и достоверности информации, размещенной в ГИС ЖКХ.
Коснется всех ТСЖ, ЖСК и УК.
Основные методы принятия решений
Органом управления МКД в РФ признается собрание собственников жилья. С помощью проведения собрания собственников многоквартирного дома жильцы могут обсудить какие-либо вопросы, принять решения по тем или иным вопросам и организовывать выборы руководителей. Все решения выносятся с помощью голосования.
Сборы бывают трех видов:
- Очный режим. Такое метод принятия решений будет иметь силу, если был собран кворум (то есть не менее 50% всех собственников посетило собрание). Обсуждение вопросов, назначение уполномоченных лиц и вынесение решений происходит в присутствии самих собственников жилья.
- Заочный режим. Такой метод принятия решений применяется в случае, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума. Голосование происходит с помощью специального документа, которое называют опросным листом.
- Очно-заочный режим. В таком случае обсуждение вопросов и голосование происходит в очном режиме; если для кворума не хватает голосов, то может проводиться дополнительное голосование в заочном режиме.
Согласно статьи 44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание является основным органом управления домом. Жильцы часто считают такое собрание скучным и ненужным мероприятием, не желают тратить время на его посещение.
Но ведь именно от их решения, их голоса зависит то, как будет обслуживаться дом, когда и в каком объеме осуществится текущий или капитальный ремонт.
На этом собрании могут решаться и конфликты с Управляющей Компанией, выбор формы управления, другие вопросы. Предвзятое отношение к общим собраниям может быть связано с тем, что их плохо подготавливает инициативная группа или много времени этого мероприятия посвящено неактуальным, неинтересным вопросам.
ВАЖНО! Общее собрание должно быть спланированным и предварительно подготовленным мероприятием, основная задача которого – решение ряда важных для жизни дома вопросов.
Среди полномочий ОС – решение вопросов по управлению общим имуществом, его использованию, распоряжению. Именно в руках собственников квартир лежит ответственность за поддержание технического состояния здания.
К собственникам относятся те жители квартир в многоквартирном доме, которые или унаследовали жилье в нем, или приватизировали жилплощадь. Но участие в управлении домом могут принимать не только они, но и те, кто является хозяевами помещений нежилого фонда.
Например, в доме может располагаться торговая точка, и ее собственник будет принимать участие в управлении зданием, присутствовать на общих собраниях.
Для того, чтобы провести первое общее собрание собственников квартир и последующие, нужно соблюдать определенный порядок организации и проведения мероприятия.
ВНИМАНИЕ! Общее собрание должно проводиться хотя бы раз в год, этого требует статья 45 Жилищного кодекса.
Инициировать мероприятие может как любой из жильцов дома, так и член правления, председатель. Это касается собраний и очных, и заочных.
- Первый шаг – уведомление жильцов о проведении ОС. В таком уведомлении указывается форма собрания, данные о лице, который решил организовать его, время, отведенное на прием волеизъявления совладельцев дома по вопросам, вынесенных на голосование.
- При очном собрании в уведомлении указывается место сбора, время, дата. При заочном – время и место для ознакомления с результатом голосования по актуальным вопросам.
- По квартирам разносятся бюллетени, в которых собственники жилья могут проголосовать по представленным вопросам.
- Потом специальная группа подсчитывает голоса и делает информацию доступной для всех.
- Бланки для голосования по каждому из вопросов, вынесенных на рассмотрение, заполняются собственниками лично. Возможно, что-то из них не имеет возможность выполнить такое действие. В таком случае он составляет доверенность на другое лицо. Если кто-то голосовал в бюллетене за собственника, он должен приложить к бланку доверенность.
Также информационный текст должен содержать данные о повестке дня собрания, способ получения информации, представленной на собрании. Нужно указать жильцам также и время, когда можно будет ознакомиться с результатами заочного собрания, адрес, по которому это можно сделать. Нужны еще и данные человека, который инициировал мероприятие.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Как правильно заполнить протокол заочного голосования?
Гражданским кодексом определен порядок принятия решения собрания и закреплен в статье 181.2. В соответствии с требованиями решение принимается большинством голосов при участии в собрании не менее 50 процентов от общего числа собственников жилых помещений в доме.
В протоколе заочного голосования должна присутствовать следующая информация:
- наименование документа, дата его составления и номер;
- дата, до наступления которой продолжался прием листов голосования членов собрания;
- сведения о гражданах, участвовавших в голосовании с указанием ФИО каждого из них, номера и площади жилого помещения, находящегося в собственности, голосов «за», «против», «воздержался»;
- результаты подсчета голосов по каждому из вопросов, вынесенному на повестку собрания;
- информация о месте хранения протоколов и решений собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня;
- информация об участниках счетной комиссии;
- сведения о тех, кем подписан протокол: председателем общего собрания, секретарем и лицами, осуществлявшими подсчет голосов.
При составлении протокола также руководствуются требованиями, утвержденными Приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Где и как получить эти документы?
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.