Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как строить дом на участке ИЖС, чтобы выгодно получить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Подготовка проекта и его привязка к местности
По многим параметрам типовой проект является самым выгодным вариантом (если сравнивать с самостроем и индивидуальным проектом). Он позволяет сразу приступить к строительству, не задерживаясь на проектировочных работах.
Оптимальной будет покупка у фирмы или строительной компании с солидными рекомендациями и гарантиями. Скачанная в интернете версия в итоге может обойтись дороже. Выбирая проект, владельцы отталкиваются от условий и способа своей жизни, определяя важные параметры будущего дома:
- Нужен ли второй этаж. Расходы на фундаментные и кровельные работы для двухэтажного дома меньше, к тому же можно увеличить площадь для цветника или беседки.
- Форма крыши.
- Количество комнат и их площадь (зависит от того, сколько постоянных жильцов и как часто планируется прием гостей).
- Возможно предусматривается строительство дома с баней
- Высота помещений (для жилых этажей – от 3 м).
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Итоговая разметка фундамента и участка
Данные работы начинаются с определения точного места расположения дома на участке согласно утвержденного плана и границ. Разметку домов сложной конфигурации по возможности доверяют специалистам, прямоугольной или квадратной формы – можно выполнить самостоятельно с помощью колышков, шнура, рулетки, лазерного или водяного уровня. Первая линия откладывается от забора или границы, участка, остальные – после нее, на проектные расстояния. Правильность заложения углов проверяется по диагонали, замеры проводятся несколько раз.
Одновременно с границами дома колышками (в идеале – отрезками прочной и ровной арматуры с сечением от 10 мм) отмечаются места расположения траншей под ленты или опоры фундамента, дренажные системы (при необходимости) и каналы прокладки подземных коммуникаций.
Особое внимание уделяется ровности натяжения веревок (шнур не должен провисать или сгибать колья), во избежание ошибок соединение отдельных точек выполняется после удаления на площадке травы и снятия слоя плодородного грунта как минимум под линиями разметки).
В каких ситуациях местная администрация может не разрешить строительство дома?
Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:
- Категория земель и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- Отсутствуют права на земельный участок;
- Планируемый к строительству дом не соответствует параметрам разрешенного строительства (например, высота превышает 3 этажа или 20 метров);
- Участок расположен на территории, где ограничено строительство (зоны, установленные Росавиацией, Роснедрами или госорганов, отвечающих за сохранение объектов культурного наследия);
- Ошибки в заполнении формы.
Отказали в разрешении на строительство частного дома? Проконсультируйтесь с экспертами ДОМ.РФ о том, что можно предпринять.
Что нужно для начала строительства частного дома
Что вам понадобится до начала стройки?
-
готовый проект дома;
-
готовая планировка участка и расположения построек на нем (+ ландшафтный дизайн);
-
определиться с фундаментом и материалом будущего дома;
-
смета на строительство;
-
выбрать подрядчика (при необходимости);
-
разрешение на строительство;
-
подготовить участок к строительству.
Уведомление о строительстве частного дома
Перед началом работ необходимо подать в местные органы власти письменное уведомление о строительстве частного дома. Его можно передать лично, отправить в онлайн-формате либо привычным способом, по почте. В уведомлении должна присутствовать следующая информация: личные и паспортные данные, а также адрес застройщика; кадастровый номер участка; подтверждение права собственности на землю, на которой планируется осуществлять строительство; описание объекта: размеры, площадь, этажность, внешний вид; вид разрешённого использования земельного участка, о котором ведётся речь; некоторые другие сведения.
Учитывайте, что здесь речь идет о строительстве частных домов высотой до 20 м и этажностью до 3 этажей, не разделенных на несколько квартир. Муниципальные органы, рассмотрев уведомление заявителя с приложенными к нему документами, выносят решение и направляют застройщику ответное уведомление, которое, по сути, и есть разрешение на строительство. Конечно, в том случае, если вопрос будет решён позитивно.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Составление плана расположения дома и других строений на участке
На этом этапе осуществляется привязка проекта дома к местности с его масштабированием и определением других границ участка. Исходными данными служит градостроительный план земельного участка и его фактические параметры, в ходе планировки определяются:
• точная ориентация и месторасположение жилого дома с указанием его входа, отступов от соседних объектов, границ участка и других построек;
• линии заложения инженерных и технических коммуникаций;
• зоны огорода, сада, площадок, отмостки, террасы, двора и дорожек.
Планирование может завершатся составлением СПОЗУ – схемы планировочной организации земельного участка в точном масштабе 1:500. Данный документ заверяется в местных муниципальных органах вместе с текстовым сопровождением, подтверждающим соблюдение границ до других объектов, рекомендуемой плотности застройки участка, этажности, предельной высоты и суммарной площади жилого дома.
Торопиться при планировке участка нельзя, именно на этом этапе выбирается месторасположение основных и вспомогательных элементов и выполняется его зонирование. Брать за основу типовые схемы разбивки также не рекомендуется, помогая понять общие принципы они крайне редко совпадают по площади, форме или освещенности с фактическими условиями. При отсутствии возможности найма ландшафтного дизайнера или проектировщика стоит использовать для этих целей специальный программы или разбить черновой план участка на отдельные квадраты на бумаге, подготовить шаблоны дома и других объектов с точным масштабом и перемещать их до получения оптимального результата.
Обустройство временного подъезда, доставка стройматериалов
Организационные работы завершаются обустройством подъезда к участку и навесов или хозпостроек для хранения материала.
При возведении участка в районе с проложенными грунтовыми или асфальтовыми дорогами на этом этапе не возникает проблем, но в особо сложных случаях их приходится прокладывать и за пределами площадки.
При ведении строительства на размывающихся или слабых грунтах взъезд рекомендуется засыпать щебнем или битым кирпичом. От установки стационарных ворот при этом стоит отказаться до окончания капитального строительства и вывоза мусора с участка.
Особое внимание уделяется условиям хранения и качеству заказываемых стройматериалов. Лицензии поставщиков, характеристики доставляемых материалов и их соответствие проекту стоит проверить лично, в крайнем случае эту работу выполняет технадзор. Объемы и время поставок согласовываются с планом работ и при необходимости корректируются.