Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все доходы от продажи вещей, которые были приобретены продавцом менее трёх лет назад, должны облагаться НДФЛ, независимо от того, признаны они движимым или недвижимым имуществом. Значит, налог с продажи гаража, находящегося в собственности менее 3 лет, должен быть уплачен.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Пример расчета налога с имущественным вычетом на гараж
Рассмотрим два примера расчета НДФЛ после продажи гаража.
- Пример 1. Гражданин получил в подарок от своего отца гараж в 2017 году. Впоследствии в 2018 году он продал гараж по договору купли-продажи за 900 000 рублей. В данном случае гражданин может применить имущественный вычет при расчете НДФЛ, который он должен уплатить. Обращаем внимание на то, что гражданин после продажи гаража не может быть совсем освобожден от уплаты налога, так как с момента дарения ему гаража трех лет не прошло.
Кадастровая стоимость гаража на 01 января 2018 года составляет 1 100 000 рублей.
Если следовать правилам расчета имущественного вычета, то кадастровую стоимость гаража надо умножить на понижающий коэффициент 0.7, а затем сравнить полученную величину со стоимостью гаража по договору. После этого сравнения надо выбрать ту сумму, которая окажется больше. Именно она будет доходом от продажи и будет использоваться для расчета НДФЛ.
В нашем случае величина, полученная при умножении кадастровой стоимости на коэффициент 0.7 (расчетный доход), составляет 770 000 рублей. И эта величина меньше договорной стоимости гаража, составляющей 900 000 рублей. Поэтому при расчете НДФЛ надо использовать доход от продажи, указанный в договоре, то есть 900 000 рублей.
К сумме дохода по договору гражданин может применить имущественный вычет в сумме 250 000 рублей, то есть он может уменьшить доход по договору на указанную сумму. В этом случае сумма дохода от продажи гаража, облагаемая налогом, составит 900 000 – 250 000 = 650 000 рублей.
С указанной суммы гражданин должен будет уплатить НДФЛ (13 процентов), величина которого составит 650 000 х 0.13 = 84 500 рублей.
- Пример 2. Если бы гражданин из примера 1 продал свой гараж не за 900 000 рублей, а за 500 000 рублей, то при той же кадастровой стоимости расчетный доход (770 000 рублей) превысил бы доход по договору. Поэтому при расчете НДФЛ использовался бы не доход по договору, а расчетный доход 770 000 рублей.
После применения имущественного вычета (250 000 рублей) сумма дохода, облагаемого налогом, составила бы 770 000 – 250 000 = 520 000 рублей.
Тогда величина НДФЛ составила бы 520 000 х 0.13 = 67 600 рублей.
Машино-место или нежилое помещение
Для начала несколько слов об истории проблемы. Понятие машино-место появилось в Градостроительном кодексе Российской Федерации только 1 января 2017 года. Пункт 29 статьи 1:
29) машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
То есть, до 1 января 2017 года абсолютно все подземные парковочные места оформлялись в собственность не как машино-места, а как нежилые помещения. При этом, как правило, вся парковка в документах Росстреестра является единым нежилым помещением, доли которого принадлежат нескольким собственникам.
Начиная с 1 января 2017 года в Градостроительном кодексе появилась возможность оформления машино-места, однако сама процедура оформления заработала далеко не сразу. И это привело к тому, что подземные парковки продолжали оформляться в Росреестре как нежилые помещения.
В 2023 году регистрация машино-мест технически возможна, однако в России существуют тысячи а, возможно, даже миллионы подземных гаражей, которые построены ранее и оформлены как нежилые помещения в общую долевую собственность.
Причем «поделить» построенную ранее парковку на машино-места практически невозможно. И проблема даже не в том, что это требует определенных финансовых и временных вложений. Сложнее всего добиться согласия всех собственников на данное изменение. Все люди разные, у каждого свои интересы. И если парковочных мест в паркинге всего 10, то теоретически можно учесть интересы абсолютно всех и провести выделение машино-мест. А вот если гаражей сотня или более, то согласовать разделение со всеми собственниками — задача из области фантастики.
Итак, мы пришли к тому, что в России есть довольно много подземных парковок, которые юридически оформлены как нежилые помещения, находящиеся в общей долевой собственности.
Расчет налогового вычета при продаже гаража
Итак, если гараж находился в собственности до 3 лет, продавец вправе заявить о возврате денег с уплаченного налога от вырученной при продаже прибыли. Если права собственника регистрировались в 2016 г., то рассматриваемый срок владения гаражным строением увеличивается с 3 до 5 лет. В любом случае расчеты производятся по единой формуле и с учетом предельной величины 250 тыс. руб.
| Используемые данные для калькуляции | Формула правильного расчета вычета при продаже |
| Стоимость гаражного строения при продаже | Налоговый вычет = Продажная цена объекта недвижимости (гаража) — 250 000 руб. |
| Регламентируемый законом предел в 250 тыс. руб. |
Заявив в декларации по НДФЛ о вычете, покупатель получит его из расчета: цена гаража при продаже – 250 тыс. (регламентируемый законом предел). Полученная разница является суммой вычета, которая берется для подсчета налога к уплате. Таким образом, формула подсчета НДФЛ с учетом полученного вычета выглядит следующим образом: 13% * (цена гаража — 250 000).
Подпадает ли под вычет продажа земельного участка вместе с гаражом?
Все без исключения собственники гаража оплачивают налог на землю, где он расположен. Исключением являются ситуации, когда такие участки земли находятся в собственности кооператива (иной организации).
Посему даже если у льготной категории пенсионеров в собственности помимо гаража есть земля, то в таких случаях у них тоже возникает необходимость платить налог на землю при продаже. Пенсионеры-собственники, так же как и остальные граждане, вправе воспользоваться имущественными вычетами в отношении операций по земельному участку и расположенному на ней строению, если эти объекты находились у них в собственности до 3 (с 2016 г. — 5) лет.
Таким образом, если в собственности у гражданина имеется гараж вместе с землей, то при продаже он вправе заявить о вычете на общих основаниях по гаражному помещению и участку. В договоре купли-продаже при этом уместнее будет указывать отдельные цены на гараж и землю.
И здесь вновь основное значение имеют цена продаваемых объектов и время, которое земля и гаражное имущество находились в собственности. Иными словами, если срок владения ограничивается тремя годами (с 2016 г. — пятью), плательщик налога может заявлять о вычете. Следует учитывать, что при межевании (разделении) земли образуются новые земельные участки. С этого момента отсчет по владению ими ведется заново.
Применяются следующие установленные законом предельные величины:
- для гаражного помещения сумма остается той же — 250 тыс. руб.;
- для земли, на которой он расположен, — 1 000 000 руб.
Калькуляцию суммы, с которой будет взиматься НДФЛ, можно произвести по формуле: доход от продажи земли + доход при продаже гаражного строения — 250 000 (предельная сумма возврата средств по гаражу) — 1 000 000 (предельная величина суммы возмещения средств по земле).
Федеральным законодательством не предусматриваются какие-либо послабления по уплате налога на землю под гаражом для пенсионеров. Но право предоставления определенных льготных условий получили региональные структуры.
Перед тем, как погашать налоговые обязательства, рекомендуется прояснить данные вопросы в конкретном регионе.
Льготы для работающих пенсионеров
Россияне, сочетающие пенсию и активную трудовую деятельность, теряют право на многие льготы. При этом закон гарантирует им право получить у работодателя дополнительные дни отпуска «за свой счет» в любое время.
| Кому предоставляется отпуск | Кол-во дней |
| Пенсионерам по возрасту | 14 |
| Участникам ВОВ | 35 |
| Инвалидам | 60 |
Новые льготы пенсионерам в 2022 году — перечень федеральных и региональных
Социальные льготы пенсионерам распространяются и на сферу здравоохранения. По законодательству старики вправе получать бесплатное медицинское обслуживание в поликлиниках по месту своего проживания. Кроме этого, раз в три года они могут пройти полное обследование совершенно бесплатно. Бывшие военнослужащие вправе получать лечебно-профилактическое обслуживание в ведомственном медучреждении, где они лечились до этого.
- паспорт;
- СНИЛС;
- документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
- выписку из лицевого счета или копию домовой книги с информацией по всем зарегистрированным;
- документальное подтверждение отсутствия трудовой деятельности заявителя и зарегистрированных с ним (например, трудовая книжка или справка из Пенсионного фонда).
Льготы ветеранам труда на земельный налог
- Льготы теперь распространяются только на одну единицу недвижимости (дом или квартиру), вне зависимости от их общего числа.
- Ветеран обязуется подать заявление в локальное отделение ФНС, где укажет, на какой объект будет распространяться скидка на налог. Сделать это нужно до того, как начнется льготный период.
- Если пенсионер владеет несколькими единицами недвижимости и не указал, какую именно не облагать налогами, то ФНС выбирают ту единицу, которая подлежит налогу с наибольшим размером.
- Заявление.
- Общегражданский паспорт РФ.
- Документ, который подтверждает статус ветерана труда.
- Пенсионное удостоверение.
- Квитанции платежей ЖКУ, которые подтверждают отсутствие задолженностей.
- Любые почетные государственные знаки за выдающуюся трудовую деятельность (медали, грамоты).
- Трудовая книжка или любые документы, которые могут ее заменить (если стаж не был официально зарегистрирован), например — справка с мест работы или из архива.
Налог на гараж: особенности обложения и выплаты
Исключением в обложении налогом является процедура дарения гаража лицам, которые находятся в родственных связях между собой. В случаи, когда даритель и лицо, которое получает гараж в подарок, являются близкими родственниками или членами семьи, налог на приобретение гаража не платится.
Ставки рассматриваемого налога зависят от установленной инвентаризационной стоимости. Если суммарная инвентаризационная стоимость гаража меньше 300 тысяч рублей, то ставка налога на гараж не будет превышать 0,1%, от 300 до 500 тысяч рублей – ставка налога на недвижимость будет находится в диапазоне от 0,1 до 0,5 процентов. Если суммарная стоимость инвентаризации выше 500 тысяч рублей, то ставка налога на гараж будет лавировать от 0,5 до двух процентов.
Расчет налогового вычета при продаже гаража
Итак, если гараж находился в собственности до 3 лет, продавец вправе заявить о возврате денег с уплаченного налога от вырученной при продаже прибыли. Если права собственника регистрировались в 2016 г., то рассматриваемый срок владения гаражным строением увеличивается с 3 до 5 лет. В любом случае расчеты производятся по единой формуле и с учетом предельной величины 250 тыс. руб.
| Используемые данные для калькуляции | Формула правильного расчета вычета при продаже |
| Стоимость гаражного строения при продаже | Налоговый вычет = Продажная цена объекта недвижимости (гаража) — 250 000 руб. |
| Регламентируемый законом предел в 250 тыс. руб. |
Заявив в декларации по НДФЛ о вычете, покупатель получит его из расчета: цена гаража при продаже – 250 тыс. (регламентируемый законом предел). Полученная разница является суммой вычета, которая берется для подсчета налога к уплате. Таким образом, формула подсчета НДФЛ с учетом полученного вычета выглядит следующим образом: 13% * (цена гаража — 250 000).
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Как распределяется максимальная сумма вычета, если за весь год было продано 3 объекта недвижимого имущества (гаража)?
Установленный законом предел применяется не по каждому из трех объектов отдельно, а по всему проданному имуществу в целом.
Вопрос №2: Как применяется вычет, если участок земли, которым владели 2 человека, продается по одному договору купли-продажи?
Сумма распределяется в равных долях на двух собственников. Но если бы каждый из них продавал свою долю отдельно, то получить вычет по 1 млн руб. могли бы оба владельца.
Вопрос №3: Гараж был куплен в 2011 году, а приватизирован в 2016. Нужно ли при его продаже платить НДФЛ и можно ли рассчитывать на возврат денег с налога?
НДФЛ следует уплатить тогда, когда гаражное строение находилось в собственности менее 5 лет (согласно изменениям в законодательстве с 2016 г.). В рассматриваемом случае отсчет ведется с момента приватизации, то есть с 2016 г. 5 лет еще не прошло, следовательно, физлицо (резидент либо нерезидент РФ) должен заплатить налог с дохода, полученного от продажи. Но при этом он вправе заявить о вычете либо снижении налоговой базы дохода.
Вопрос №4: Существуют ли какие-либо льготы по вычетам для неработающих (трудящихся) пенсионеров, незащищенных слоев населения при продаже гаражных строений с землей?
Законодательством отдельного льготирования для перечисленных категорий граждан не предусмотрено. Возврат денежных средств во всех случаях производится в общепринятом порядке.
Вопрос №5: Можно ли рассчитывать на возврат денег при продаже гаража (иного имущества), который использовался в деятельности предпринимателя? Строение продается физлицом.
Нет, любое имущество, которое использовалось в деятельности предпринимателей, не подпадает при его продаже под льготирование в виде вычета (НК РФ, ст.220, п.2, пп.4).
Если дата приобретения автогаража не позволяет претендовать на освобождение от государственных поборов, то можно попытаться уменьшить объемы выплат в казну. Для этого применяются налоговые вычеты (далее – НВ). Этот механизм, по сути, предусматривает специальную скидку. Существует несколько способов снизить уровень расходов:
- подать заявление об уменьшении налогооблагаемой суммы;
- хлопотать о возврате части потраченных денег.
Поскольку гаражное здание не относится к жилым помещениям, в отношении его разрешено использовать исключительно первый тип НВ. Продавцу нежилого объекта остается только заявить об уменьшении базы, с которой будут рассчитываться 13% (для нерезидентов – 30%) НДФЛ. Для этого плательщик может выбрать один из доступных вариантов:
- провести уменьшение на твердую сумму, определенную в НК;
- подсчитать понесенные при покупке вещи расходы, а затем полученное значение отнять от вырученного дохода.