Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность земучасток по книжке садовода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Есть некоторый граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Почему слово «покупали» в кавычках? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
В случае такой «покупки» участок до сих пор закреплен за прошлым членом товарищества («продавцом»). Следовательно, «покупатель» не имеет право оформить участок в свою собственность, потому что документально он не член товарищества и к участку не имеет никакого отношения.
В такой ситуации поступают так:
-
Некоторые «покупатели» просто договариваются с председателем, который просто «рисует» им выписку из протокола или справку о членстве. В этих документах написано, что «покупателя» приняли в товарищество на общем собрании и выдали такой-то участок. Председатель такое составляет за пару минут на компьютере, вписывает новую фамилию и ставит печать.
-
«Покупатели» обращаются к председателю и запрашивает сведения о гражданине, за которым закреплен участок. Ищут этого гражданина и просят оформить на него генеральную доверенность. По этой доверенности собираются документы и оформляется участок в собственность на этого же гражданина (этапы №1-№4). Далее покупается участок по договору купли-продажи.
Правоустанавливающие документы, составленные на земельный участок – это доказательство установленного имущественного права на землю. В его качестве может выступить, например, договор мены или покупки земли. Он является основанием для внесения записи в Россрестр об изменении собственника, согласно которой гражданин получает правоподтверждающее свидетельство, указывающее на его права.
Важно: документы как правоустанавливающие, так и правоподтверждающие дополняют друг друга и обязательно хранятся собственником для использования в соответствующих ситуациях.
Требуется документальное подтверждение установления права в государственных ведомствах в таких случаях:
- с целью составления завещания, дарственной для подтверждения права собственника;
- в процессе продажи имущества и для корректировки технической, кадастровой документации;
- чтобы доказать свою правомочность при попытке рейдеров / мошенников лишить собственника земли.
Важно, чтобы бумаги соответствовали нормативным и правовым требованиям, действующим на момент их составления. Собственнику следует уяснить, что пpaвoycтaнaвливaющие документы и правоyдocтoвepяющие не взаимозаменяемые, они имеют разную правовую силу, но их полный комплект важен для защиты собственных прав.
Правоустанавливающие бумаги выдаются без ограничения срока. Соответственно, их юридическая сила с течением времени не утрачивается. Сведения обновляются путём замены кадастровых паспортов ЗУ, выписок из кадастровых записей и т.п. Некоторые акты выданы гражданам в советский период, но они актуальны и сегодня.
Прекращение их действия, на основании которого допустимо аннулирование, возникает при прекращении права пользования ЗУ. В число ситуаций, допускающих упразднение действия бумаг, входят:
- изъятие земель;
- конфискация, экспроприация;
- передача наследникам;
- переход права по имущественной сделке.
Инструкция по покупке земельного участка у собственника
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки. Для начала нужно документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка. Что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о владельце недвижимости только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Какие документы нужны?
Процесс по оформлению в собственность садового участка нужно начинать с подготовки комплекта документов. В него входят:
- Правоустанавливающий документ, обеспечивающий возможность использовать участок.
- План-схема земли.
- Справка из ЕГРН о наличии обременений.
- Декларация на строения.
- Заявление.
В качестве правоустанавливающего документа могут выступить следующие:
- договор о праве бессрочного пользования;
- договор аренды, подписанный с администрацией района;
- документ, указывающий на права наследника;
- бумага, подтверждающая наличие доли, выделенной садоводческим обществом. Обязательно указание ее размера.
У собственника, претендующего на регистрацию прав, обязательно должен быть один из вышеперечисленных правоустанавливающих документов в качестве оснований.
Если документ утерян его нужно восстановить посредством обращения в Росреестр или администрацию с удостоверением личности и документами, указывающими на владение землей.
План-схема необходима для установления границ участка относительно соседствующих с ним. Изготавливается документ садоводом самостоятельно на листе формата А4. Он обязательно должен быть заверен у председателя общества.
Приватизация земельного участка в СНТ по членской книжке
Не так давно члены некоммерческого товарищества садоводов могли лишь использовать землю, находящуюся в собственности общества. Сейчас появилась возможность оформить свой участок в личное владение. Сегодня мы поговорим об этом и разберемся: каков порядок приватизации участка земли, можно ли это сделать по членской книжке, и какие следует собрать документы. Вопрос приватизации решается не очень быстро, к тому же необходимо четко понимать весь процесс, и желательно знать законодательство РФ. Не каждый гражданин нашей страны может быстро разобраться с данной проблемой, поэтому мы советуем, прежде чем начинать оформление земли в собственность, проконсультироваться с грамотным юристом . Специалист, просмотрев ваши документы и бумаги товарищества, выберет наиболее оптимальный вариант решения проблемы, он также распишет весь алгоритм действий, чтобы облегчить прохождение всех этапов.
Обратите внимание => Досудебное уведомление образец жспк
Список правоудостоверяющих актов на землю
В действующем законодательстве установлены следующие правоудостоверяющие акты:
- Акт, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок. Данный документ оформляется и выдается государственными органами при передаче земли в бессрочное пользование.
- Свидетельство, удостоверяющее право собственности владельца на территорию. Этот документ нужен для осуществления сделок по передаче прав собственности. При его отсутствии любые операции с участком земли невозможны.
- Свидетельство наследника на право пожизненно владеть участком земли. Его нельзя отнести к правоустанавливающим документам, но он обязательно потребуется при оформлении сделки с участком. Такое условие связано с тем, что в Росреестре все участки с правом на пользование в течение всей жизни зарегистрированы на собственников.
- Свидетельство о праве бессрочного использования территории. Фактически этот документ идентичен бессрочному договору ренты. Согласно договору земля передается безвозмездно либо предусматривается оплата ренты. В отдельных случаях право использования территории предоставляет государство.
- Свидетельство о праве аренды, на основании которого возможно осуществлять правовые операции с землей и использовать ее по целевому назначению.
Пользование земельным участком без наличия правоустанавливающих документов определяется законом таким понятием, как самовольный захват земли. За такое правонарушение действующим законодательством предусмотрено наказание в виде административной ответственности (ст. 7.1. КоАП РФ).
На лиц, пользующихся землей без правоподтверждающих актов, а также осуществляющих хозяйственную деятельность при отсутствии разрешающих документов, накладываются штрафные санкции. Размеры штрафов представлены в таблице:
| Физическое лицо | Юридическое лицо | Должностное лицо | |
| Сумма штрафа при установленной кадастровой стоимости | 1-1,5% от стоимости, но не менее 5 000 рублей | 2-3% от стоимости, но не менее 100 000 рублей | 1,5-2% от стоимости, но не менее 20 000 рублей |
| Сумма штрафа при отсутствии кадастровой стоимости | 5 000-10 000 рублей | 100 000-200 000 рублей | 20 000-50 000 рублей |
Самовольным захватом признается ситуация, когда без имеющихся на то оснований используется чужая земля без оповещения об этом собственника. Это может быть не только незаконная постройка объектов недвижимости, но и складирование мусора, посадка деревьев и др.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок
Отдельной группой актов, призванных удостоверить права на землю, выступают правоудостоверяющие. В них содержится значительно больший объём информации по ЗУ, чем в правоустанавливающих. Она относится к:
- форме правоспособности. Указывается основание владения ЗУ;
- владельцу;
- кадастровым параметрам надела;
- местоположению, кадастровому номеру делянки.
Документы, удостоверяющие права на земельный надел, как правило, входят в перечень необходимых документов при оформлении имущественной сделки.
Получить правоудостоверяющий акт правообладатель сможет, подав заявление, адресованное Росреестру. В каком виде он предоставляется, зависит от способа правообладания. Это могут быть акты, относящиеся к:
- праву собственности;
- приёму-передаче;
- пожизненно наследуемому владению;
- бессрочному (постоянному) пользованию.
А также свидетельства, подтверждающие право арендовать ЗУ.
Владельцу земельного надела помимо кадастрового паспорта и межевального плана, в которых отражены основные характеристики объекта, требуется подготовить правоустанавливающую и правоудостоверяющую документацию. Эти документы обеспечивают имущественные гарантии собственника и имеют разную юридическую силу (не являются взаимозаменяемыми).
Правоудостоверяющие документы подтверждают привилегию владельца использовать объект недвижимости по своему усмотрению. Правоустанавливающая документация является основанием для установления права собственности на объект недвижимости. Такие документы требуются, чтобы скорректировать или подтвердить информацию о владельце участка в результате дарения, продажи или наследования земли.
Правоустанавливающие документы также необходимы, чтобы доказать в судебном разбирательстве законность претензий на конкретный объект недвижимости.
ВНИМАНИЕ! Документация, выданная в Росреестре или БТИ (например, свидетельство о регистрации сделки), не относится к правоустанавливающей. Она не может подтвердить факт перехода прав собственности на объект от одного лица к другому.
В советские времена организации, уполномоченные на техническую инвентаризацию и/или гостехучет, не были уполномочены на государственный, в т. ч. кадастровый учет земельных участков.
Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие постановлением ВЦИК от 30.10.1922 (далее – ЗК РСФСР 1922 г.), предусматривал (ст. 194) земельную регистрацию. Она заключалась в сборе и хранении верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований.
Статья 196 ЗК РСФСР 1922 г. устанавливала, что в процессе земельной регистрации составляют следующие акты:
- общая волостная карта землепользований;
- карты отдельных селений;
- общий волостной реестр (список) землепользований;
- реестры усадебных участков всех селений волости;
- реестр земельных обществ волости.
Постановлением Совмина СССР от 31 декабря 1954 года № 2529 «О едином государственном учете земельного фонда СССР» с 1955 года вводились:
- обязательный государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям;
- государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.
Учету подлежали все земли, находящиеся в пользовании колхозов, совхозов, городов и поселков, государственных, кооперативных и общественных учреждений, организаций и предприятий, единоличных крестьянских хозяйств и отдельных граждан, а также земли государственного земельного фонда (запаса) и государственного лесного фонда.
Учет земель каждого землепользователя был сосредоточен в государственной книге регистрации землепользований.
Земельным кодексом РСФСР, утвержденным Законом РСФСР от 1 июля 1970 г., предусматривалось (ст. 118 и 119) в целях обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведение государственного земельного кадастра. Он включал данные регистрации землепользований, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.
Постановлением Совмина СССР от 10 июня 1977 года № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» было предусмотрено осуществление необходимых мероприятий по обеспечению ведения начиная с 1977 года государственного земельного кадастра. Также были установлены формы кадастровой документации:
- земельнокадастровая книга предприятия, организации и учреждения, которым земля предоставлена в постоянное или долгосрочное пользование;
- государственная земельнокадастровая книга района (города);
- государственный земельный кадастр области, края, автономной и союзной республики;
- государственный земельный кадастр СССР.
Таким образом, государственный (кадастровый) учет земель был предусмотрен и прпоисходил в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Кроме того, в законодательстве СССР отсутствовало понятие «имущественный комплекс», а применялись такие понятия как «землепользование» – в настоящее время земельный участок и «домовладение».
Что делать, если у гражданина оформлено право собственности на дом (строение), но нет права собственности на земельный участок под ним?
В 90-е годы прошлого века с введением права частной собственности граждан на земельные участки был принят ряд нормативных актов, действовавших до вступления в силу 30 октября 2001 года Земельного кодекса РФ, на основании которых сохранялись у граждан права пожизненно наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования на эти участки.
Так пунктом 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. за N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» написано, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.
Согласно пункту 1 Указа Президента РФ от 07 марта 1996 г. за N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.
Из приведенных норм следует, что и у наследника сохраняется право бессрочного пользования земельным участкам, выделенным ранее наследодателю под принадлежащим им жилым домом (иным строением). Согласно п. 4 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если:
- на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30 октября 2001 года (до дня введения в действие Земельного кодекса РФ)
- либо право собственности на участок возникло у гражданина после 30 октября 2001 года, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до 30 октября 2001.