Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?
1. Безналичные расчеты
Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.
Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.
«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.
Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).
2. Публикация объявлений в интернете
Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.
«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления). После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».
Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.
3. Несколько квартир у одного собственника
Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?
4. Жалобы соседей
Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.
«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».
И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому. Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается. Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.
5. Заявление самих арендаторов
Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).
По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.
Станут ли проверки регулярной практикой?
Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин.
С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году. Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ. При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.
Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.
«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС. Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры. Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.
Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.
Как налоговая будет ловить тех, кто сдает квартиры и дома?
На помощь инспекторам ФНС пришла цифровизация, которая налаживает взаимодействие различных ведомств посредством электронного документооборота и единых баз. Так из Росреестра в Налоговую службу будут поступать данные о тех гражданах, у кого в собственности не одна, а несколько квартир. Неиспользуемые квартиры могут быть потенциальными объектами для сдачи в аренду, что и будет проверяться.
Инспектор проверит, есть ли у собственника нескольких объектов недвижимости зарегистрированное ИП и является ли он замозанятым, поступают ли от его деятельности взносы в ФНС. Если взносов нет, то инспектор направит запрос в банки, где у гражданина есть счета. По данным из банка будет проверятся наличие периодических входящих переводов на одну и ту же сумму денег. Если такие платежи есть, проверка пойдет более основательно.
Владельца могут вызывать на допрос в ФНС, чтобы он дал отчет по происхождению входящих платежей. Также инспектор может собрать свидетельские показания соседей или вызывать того гражданина, от которого эти переводы поступают.
Особое внимание ФНС уделит квартирам и домам, которые расположены в курортных зонах. В следующем году в таких районах планируются целые рейды с проверками.
Незаконная сдача квартиры и её последствия
В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.
В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.
Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.
Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.
Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.
|
Чем грозит нелегальная сдача жилья? Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.
Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000,00 рублей и доля неуплаченных налогов превышает 10% от подлежащих уплате налогов, то за непредоставление декларации и неуплату налогов наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ.
Санкция данной статьи предусматривает штраф от 100 000,00 рублей до 300 000,00 рублей или штраф в размере заработной платы осужденного лица от 1 года до 2 лет. Также предусмотрена ответственность в виде принудительных работ, ареста или лишения свободны на срок до 1 года.
Что может грозить в случае неуплаты налогов
Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.
Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.
Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.
Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
Как вычисляется нелегально сдаваемая в аренду жилплощадь?
Больше всего рискует сам владелец жилплощади, пуская в дом жильцов без юридического оформления сделки и сообщения о ней в налоговую инспекцию. Опасность может появиться не только со стороны недобросовестных нанимателей жилья, но и со стороны контролирующих органов.
Налоговая служба может узнать о незаконном предоставлении в аренду жилого помещения двумя способами:
- Участковый при проверке выявит нелегально проживающих в доме квартиросъемщиков без временной регистрации
- Соседи или иные «доброжелатели» подадут жалобу на наличие незаконных жильцов
Вот только нелегальная аренда квартиры должна быть доказана, для чего подателю жалобы понадобится предоставить фискальным органам пакет документов.
Что грозит за нелегальную сдачу жилья в Минске и Беларуси?
Давайте рассчитаем сумму налогов на конкретном примере. Допустим, в 2019 году вы сдавали свою двухкомнатную квартиру в Москве за 50 тысяч рублей в месяц. За 2019 год ваш доход от сдачи недвижимости в аренду составил 600 тысяч рублей. До 30 апреля 2020 года вам нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию.
Налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. В рамках проводимой кампании по легализации рынка аренды жилья налоговые органы активно взаимодействует с правоохранительными органами и другими ведомствами.
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Уплатить налог, который рассчитывается по декларации, необходимо до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Ни арендатору, ни владельцу жилплощади невыгодно раскрытие теневой сделки, поэтому добыть эти бумаги сложно, но это вовсе не означает, что бояться нечего. Правосудие все же доберется до нарушителей.
Россияне, владеющие недвижимостью за рубежом, обеспокоены: в нынешних условиях немногие смогут приехать в свои квартиры и апартаменты в ближайшее время. Как оплачивать счета, как получать арендную плату, есть ли риск потерять свою собственность за неуплату или из-за санкций?
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 — 38367 выдано 17.12.2009 Федеральной службой по надзору в сфере связи.
Иногда в налоговую жалуются бывшие супруги, у которых остались личные обиды после развода. Жалобы в ФНС также могут подать конкуренты или партнеры по бизнесу.
В этом году ограничения сняли и дошкольным учреждениям дали зеленый свет. Праздничные агентства, фотографы этой новости обрадовались.
Что может грозить в случае неуплаты налогов
Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.
Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.
Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.
Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.
Что должен знать каждый человек перед тем, как сдать квартиру в аренду
Помните, что в ваших интересах всё же платить налоги и составлять договор аренды. Так вы защищаете себя и от недобросовестных жильцов, и от мстительных соседей, и от крупных штрафов.
По законам РФ налоговый резидент, который проживает в России более 183 дней в году, должен платить НДФЛ по ставке 13%. Если же вы находитесь в России меньше половины года, то ставка составляет 30%. Налог от сдачи квартиры нужно платить каждый год до 15 июля.
Вы можете снизить ставку, если зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель, указав видом деятельности сдачу в найм собственного недвижимого имущества. Если вы зарегистрируетесь как ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН), то налог составит всего 6% от суммы дохода.
В некоторых российских регионах — сегодня их 23, и список постоянно увеличивается — можно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Тогда вы сможете платить налог в размере 4% в месяц, если сдаете квартиру физическому лицу, и 6%, если арендатор — юрлицо или ИП (например, ваш арендатор — психотерапевт, и в квартире он не живет, а принимает клиентов). Такой налоговый режим доступен вам, если ваши годовые доходы не превышают 2,4 млн рублей, то есть доход от сдачи квартиры не более 200 тысяч рублей в месяц.
Возможные последствия незаконной сдачи квартиры в аренду
Сдача недвижимости в аренду зачастую нацелена на получение дополнительного дохода. В настоящее время очень активно действуют мошенники и аферисты, желающие поживиться на неопытном арендодателе.
Самыми популярными являются следующие виды афер:
- Пересдача арендованной квартиры без согласия владельца. Ситуация очень актуальна, если собственник переехал в другой регион и редко приезжает в родной город. Недобросовестный квартиросъемщик просто предоставляет жилье другим людям с целью получения прибыли, а вот кем они окажутся, никому не известно.
- Преступные действия с недвижимостью на основании поддельных документов.
Особенности обращения в налоговую
Закон указывает на необходимость уплаты налогов со всех доходов. Но многие стараются уклониться от лишних расходов, скрывая факт сдачи своей жилой недвижимости в аренду.
ВАЖНО! За такое правонарушение применяются меры административной ответственности.
Если жильцы дома, подъезда знают, что их сосед получает прибыль от аренды и не платит налог, они, проявив гражданскую сознательность, могут составить обращение в налоговую службу:
Что указывается в подобном заявлении?
Налоговая службы проводит проверку данных по полученной жалобе, составляется протокол. Если факты подтверждаются, владелец квартиры получает предписание по выплате штрафа.
ВНИМАНИЕ! Результатом проверки может стать и лишение свободы владельца квартиры.
Размер штрафа зависит от размера скрытой прибыли и не уплаченного налога. Нарушитель должен будет заплатить, помимо налога, еще 20-40% от него, а также 5% за не поданную вовремя декларацию.