Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.
В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.
После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.
Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.
Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.
В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.
Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора
Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения
Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:
- При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
- Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
- Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
- Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.
Прекращение арендных правоотношений
Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Как следует из п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, возможность в одностороннем порядке прекратить договор аренды является дополнительной гарантией для арендаторов, которым не удалось по тем или иным причинам снизить размер арендной платы за помещения.
Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:
- Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
- По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
- Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.
Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.
Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.
Как расторгнуть договор аренды помещения
Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?
Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.
Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.
Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.
Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.
Уменьшение арендной платы
Суды принимают решения о снижении стоимости пользования помещением, ссылаясь на баланс интересов. Такой подход продемонстрировал Кировский областной арбитраж при рассмотрении дела № А28-4815/2020.
Соглашение с собственником недвижимости было заключено на 7 лет. Арендатор оказывал населению услуги по присмотру за детьми. Эпидемия повлекла за собой временную остановку деятельности и лишила предпринимателя выручки. Фактически помещения не эксплуатировались. Договориться с владельцем объекта о снижении платы или расторжении соглашения не удалось. В итоге арендатор отказался от контракта в одностороннем порядке. Взыскивая задолженность за период санитарных ограничений, суд акцентировал внимание на балансе интересов. Стоимость сократили в 10 раз.
С необходимостью уменьшения арендных взносов согласились также арбитражи Московской и Архангельской областей (дела А41-31303/2020 и № А05-5640/2020).
Если условия, описанные в законе, не выполняются, речи о снижении платы не идет. Столичный суд отказал арендатору в требованиях (спор № А40-108332/2020). Доказательств использования помещений исключительно для ведения приостановленной деятельности в заседании представлено не было. Поскольку полностью бизнес не замораживался, пересмотру стоимость аренды не подлежала.
КоАП РФ – штраф от 5 до 10 тыс. руб.), однако не может являться поводом для отказа в применении мер поддержки, предусмотренных законодательством, при наличии доказательств осуществления такой деятельности как основной. Полагаем, что имеются хорошие перспективы для обоснования указанной позиции в рамках потенциального судебного спора.
Гражданский кодекс, в первую очередь, предлагает сторонам договора самостоятельно договориться об изменении договора при наступлении существенного изменения обстоятельств.
Арендаторы из-за «вынужденных» выходных потеряли выручку. Арендодатели массово столкнулись с неплатежами. В некоторых случаях обе стороны пошли по цивилизованному пути, договорившись об отсрочке, расторжении договора или снижении ставок.
В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.
Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.
Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) указано, что этот перечень используется в том числе в целях предоставления заемщикам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства льготного периода в отношениях по договорам займа и кредитным договорам, из чего следует, что данный перечень применяется и для других целей.
Перечень таких арендодателей (с указанием их ИНН), формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (в части торговых объектов, расположенных на территории этого субъекта РФ) и направляется в налоговый орган в электронной форме.
ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.
Для применения п. 3 ст. 401 ГК РФ, по общему правилу, должны выполнятся 3 условия: (1) чрезвычайность (то есть выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для конкретных условий [2]), (2) непредотвратимость, (3) последствие в виде объективной невозможности исполнить соответствующий договор из-за пандемии.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.
Тут отказываться, только если не достигнуто согласие по уменьшению арендной платы. Либо через суд по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.
Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.
арендной оплаты в период пандемии
(очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
- Применение специальных мер за неоплату
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
| Ответ в защиту арендатора | При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.
Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю. |
| Ответ в защиту арендодателя | Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.
Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему. |
Расторжение договора аренды
Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в главе 26 Гражданского кодекса РФ для всех обязательств.
Однако некоторые основания, предусмотренные в главе 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно статье 418 Гражданского кодекса обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в пункте 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в статьях 619, 620 Гражданского кодекса, не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.
Судебная практика.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.
Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.
3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
Действующее законодательство Covid-19 защищает арендаторов
Хотя законодатель определил арендатора как слабую сторону в пандектном договоре аренды, суды не столь однозначны в своих выводах.
Экономика многих стран испытала тяжелые последствия пандемии коронавируса. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют усилия по защите жильцов, пострадавших от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторам в России пришлось принимать непростые решения.
На основании пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ арендатор или арендодатель может быть освобожден от ответственности путем уплаты убытков или неустойки за неисполнение тех обязательств, которые объективно не могут быть исполнены при данных обстоятельствах (например. обеспечение доступа в торговый центр, закрытый властями, предоставление других услуг, о
Взаимное обязательство — это обязательство, которое обусловлено выполнением другой стороной своих обязательств. Возникающие обязательства являются взаимными (товары передаются в обмен на деньги).
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
По инициативе арендатора
Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.
Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.
Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:
- собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
- собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
- предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
- предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.
В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.