Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно рассчитать налог с продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета
А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.
Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.
А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.
Оформление результатов торгов
По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:
- регистрационный номер предмета торгов;
- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
- предложения о цене;
- наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
- цена приобретения участка;
- срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
- порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.
В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.
Организации, применяющие УСН, освобождены от ведения бухгалтерского учета в полном объеме, но для них обязательным остается учет основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ). В соответствии с абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, земельные участки являются основными средствами, поэтому при любом налоговом режиме, в том числе и упрощенном, их приобретение необходимо отражать в бухгалтерском учете.
Постановка на учет земельных участков, как и прочих основных средств, происходит по первоначальной стоимости, в которую входят:
- суммы, уплаченные продавцу по договору купли-продажи;
- регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, связанные с приобретением права на участок;
- вознаграждение посреднической организации;
- другие затраты, связанные с покупкой земли.
Примечание. Состав первоначальной стоимости объекта основных средств перечислен в п. 8 ПБУ 6/01.
Необходимыми документами для принятия к учету земельного участка являются акт приемки-передачи и свидетельство о регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если бухгалтерский учет ведется в полном объеме, то затраты на приобретение земли вначале собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 1 «Приобретение земельных участков», а после принятия к учету относятся на дебет счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 субсчет 1. Потребительские свойства земельных участков со временем не меняются, поэтому в бухгалтерском учете амортизация на них не начисляется (п. 17 ПБУ 6/01).
Порядок проведения торгов
Торги проводятся в месте, день и час, указанные в выдаваемом извещении о проведении торгов.
Аукцион, предполагающий открытую форму подачи предложений о цене, начинается с оглашения основных характеристик и начальной цены земельного участка, шага аукциона и порядка его проведения. Шаг аукциона составляет от 1 до 5% начальной цены и во время торгов остается постоянным. Участникам раздаются пронумерованные билеты, которые они поднимают, если готовы купить участок по заявленной цене. Ведущий называет номер первого поднятого билета и наименование его держателя. Затем цена поднимается на шаг аукциона. Если ни один участник не откликнулся, цена повторяется три раза. Если и после этого поднятых билетов нет, аукцион завершается. Победил тот, чей номер был назван последним. Аукционист объявляет о продаже земельного участка, указывает его цену и номер билета нового обладателя.
Конкурс или аукцион, на который предложения о цене подаются в закрытой форме, проводится следующим образом. Организатор, предварительно принимая предложения о цене, разъясняет их подателям право повторно обратиться до начала торгов. Учитываться будет последнее предложение. Приступая к торгам, он проверяет целостность запечатанных конвертов (это фиксируется в протоколе о торгах). При вскрытии конверта и оглашении предложения помимо его подателя могут присутствовать другие участники или их доверенные, а также работники СМИ, если это разрешит организатор.
Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником или его представителем. Цена указывается цифрами и прописью. Предложения с ценой, ниже начальной, не рассматриваются.
И на аукционе, и на конкурсе победителем признается назвавший максимальную цену. Правда, на конкурсе нужно выполнить еще определенные условия. Если предложений несколько, победителем станет тот, кто раньше подал заявку.
Налог с продажи земельного участка
По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль.
Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то цена, установленная в договоре купли-продажи земельного участка, признается рыночной.
Резиденты обязаны платить налог с продажи земельного участка независимо от того, где он расположен – в России или за рубежом. Не резиденты – только при условии продажи участка, находящегося на территории РФ. Предпринимателей так активно заманивают в «упрощёнку», что как-то не верится, что она действительно выгоднее классической схемы налогообложения.
Напомним, что датой реализации товара у компаний на «упрощенке» считается дата перехода права собственности к покупателю независимо от того, поступила от него оплата или нет. Именно на этот момент времени компания-продавец имеет право отразить стоимость товара в расходах при условии, что за реализованный товар она полностью рассчиталась с поставщиком.
ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») продает физическому лицу земельный участок, находящийся на праве собственности. Земельный участок учтен в составе основных средств.
Условия и порядок расчета подлежащего уплате налога зависят от множества факторов. При наличии установленных законом льгот и оснований продавец может быть освобожден от налоговой обязанности, или сумма исчисленного налога уменьшена.
Далее в статье мы подробно разберем новый закон, по которому осуществляется расчет и уплата налога с продажи земельного участка.
Но если сделка проводится между взаимозависимыми лицами, то налоговые органы могу проверить соответствие рыночных цен. Однако при занижении цены сделки пересчет доходов у участника, применяющего упрощенку, не производится. Для всех физических лиц налог с продажи земли – это подоходный налог (НДФЛ), составляющий 13% (резиденты) и 30% (не резиденты).
Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Решение «земельного вопроса» при УСНО
Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога считаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.
Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).
Порог владения 3 года в следующих случаях:
- участок достался в наследство;
- землю подарил близкий родственник;
- земля приватизирована;
- участок купили по договору ренты;
- землю купили до 2016 года.
Порог владения 5 лет:
- во всех остальных случаях.
Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.
Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.
У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?
Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.
Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.
Она может найти эту информацию:
- в свидетельстве о зарегистрированном праве собственности – в случае покупки до 15.06.2016;
- в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) – если покупка состоялась позже 15.06.2016.
Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.
ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
- АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
- АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.
Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.
Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).
- Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
- Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
- При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
- НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
- Аренда земли частного характера облагается НДС.
- Субаренда любой земли облагается НДС.
- В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
- В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.
Упрощенная система налогообложения у продавца земельного участка
- 1 Налог при продаже земли
- 2 Налог при покупке земли
- 3 Льготы при уплате земельного налога
Налог при продаже земли Если продавец отчуждает земельный участок, который находится в его собственности менее трёх лет, то он обязан предоставить декларацию до 30-го апреля следующего года в контролирующий орган, указав в ней доход, полученных с продажи земельного участка, и до 15-го июля следующего года уплатить НДФЛ по ставке 13%, которая применяется только к резидентам и лицам, которые проживают на территории РФ более чем 183 дня в году.
Каким налогом облагаются доходы предпринимателя — «упрощенщика» от продажи земельного участка: налог на доходы физических лиц или единым «упрощенным» налогом? Ответ на этот вопрос зависит от того, какие виды деятельности указал индивидуальный предприниматель при регистрации, а также от того, использовался ли земельный участок в предпринимательской деятельности. Напомним, что предприниматели на упрощенной системе налогообложения при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, которые определяются в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, которые определяются в соответствии со статьей 250 НК РФ. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.15 НК РФ.
Льготы при уплате земельного налога Налоговый кодекс определяет перечень льготников по земельному налогу, которые имеют право на уменьшение размера налоговых платежей. В частности, к таким лицам относятся:
- инвалиды с рождения,
- физические лица, перенёсшие лучевую болезнь,
- физические лица, получившие статус инвалида 1-й либо 2-й группы до 2004 года,
- физические лица, принимавшие участие в испытании ядерного оружия,
- Герои СССР и РФ.
Для уменьшения размера зeмeльнoгo нaлoгa необходимо не только иметь данный статус, но и обратиться в налоговую службу для оформления льгот по земельному налогу со всеми подтверждающими документами. Налоговая база земельного налога может быть уменьшена на сумму, которая не превышает 10 тысяч рублей.
Полностью освобождаются от уплаты земельного налога только те, кто пользуются землей на основании договора аренды либо временного пользования, когда налог оплачивает собственник. Поскольку законодателем в налоговом кодексе определен только такой круг льготников по земельному налогу, следует обращать внимание на правовые акты местных органов субъектов РФ, которые могут предоставлять льготы и другим категориям граждан. Таким образом, при отчуждении земельного участка налог на доходы физических лиц уплачивает исключительно продавец, если участок принaдлeжит eму на прaве сoбственнocти менее 3-x лет, и если в данном случае не может быть применен налоговый вычет, поскольку стоимость участка превышает 1 млн.
Освобождаются ли пенсионеры от уплаты земельного налога — вопрос как никогда актуальный. В конце 2017 года по поручению В.В. Путина Госдума и Правительство предусмотрели возможность, при которой пенсионеры и некоторые категории льготников могут быть освобождены от земельного налога. В налоговый кодекс РФ внесли изменения, заключающиеся в том, что с 2018 года пенсионерам предоставлено право на налоговый вычет, который снижает размер земельного налога на кадастровую стоимость 6 соток земли. Согласно новым поправкам, теперь земельный налог на территорию площадью 600 кв.м. пенсионерами не платится вообще.
Все категории граждан, которые освобождается от уплаты земельного налога, перечислены в статье 395 Налогового Кодекса РФ, но к физическим лицам применим только один пункт — это жители северных и дальневосточных малочисленных народов. Однако правовыми актами и законами муниципальных образований могут устанавливаться льготы для отдельных категорий граждан, включая пенсионеров.
Рассчитывается земельный налог для ИП и ООО, исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога, определенной местными органами власти.
Ставка налога на землю для юрлиц не должна превышать:
- 0,3% от стоимости для участков сельхозназначения, жилищного фонда и его инфраструктуры;
- остальные земли облагаются налогом 1,5% от кадастровой стоимости в год.
Размер и ставку налога на землю юрлица рассчитывают самостоятельно (гл. 31 НК РФ) и оплачивают по месту нахождения. Налоговый период — календарный год. По окончании периода в налоговую нужно предоставить декларацию по земельному налогу. Сроки уплаты земельного налога для юридических лиц до 1 февраля.
Как только стороны заключили договор купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, продавцу земли необходимо:
- Определить период владения землёй;
- Уточнить кадастровую стоимость предмета сделки;
- Используя формулу, высчитать сумму налога по установленной ставки;
- Оплатить её в налоговой, получив на руки квитанцию о совершении операции.
В 2021 году изменений касаемо срока уплаты налога не произошло, поэтому дата подачи 3-НДФЛ декларации и непосредственно уплаты средств в казну остались прежними. Подавать декларацию разрешается на протяжении первых 4 месяцев нового года, вплоть до 30 апреля того года, который идёт сразу после заключения сделки. В документ обязательно включают личные данные налогоплательщика, прописывают сумму к оплате после имущественного вычета (если гражданин имеет на него право). Вычисление величины налога – это полностью обязанность продавца земли.
Для юридических лиц доходы, полученные от продажи земельного участка, учитываются как часть доходов, связанных с предпринимательской (коммерческой) деятельностью.
Расчет налога, порядок его уплаты определяются применяемой организацией (ИП) системой налогообложения.
Полученные доходы от продажи земли учитываются как доходы от коммерческой деятельности. Отчетность оформляется по принятым правилам ведения учета. Налоговая обязанность по уплате напрямую зависит от выбранной системы налогообложения.
Часто граждане обращаются с вопросом: а что делать, если земля подана, а налог на нее все равно приходит?
На самом деле ничего страшного в этом нет. Однако, стоит обратиться в местную налоговую и подтвердить, что земельный участок теперь принадлежит другому собственнику. По идее, Росреестр передает все данные в налоговую.
Но в нашей стране, все как обычно – эти документы затерялись, эти не дошли, другие зависли и пропали.
Для того, чтобы не возникало проблем, лучше в таком случае самостоятельно уведомить налоговую организацию. Для этого, сделайте копии документов, подтверждающие переход права, и обратитесь с заявлением о том, что объект налогообложения вам не принадлежит.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков (долей в них). Смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2021 N 03-07-11/78173. На основании приведенной нормы выручка организации от продажи земельного участка в 2021 году НДС не облагается. При этом неважно, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.
Земельный налог носит местный характер и вводится в действие законодательными актами на муниципальном уровне (п. 1 ст. 387 НК РФ). Местные власти также вправе самостоятельно устанавливать сроки уплаты и действующие ставки налога. При этом принятые ими решения не должны ущемлять положение владельцев участков по сравнению с условиями, закрепленными в НК РФ.
До 2021 года (то есть по 2021 год включительно) юрлица рассчитывают налог самостоятельно и сдают декларацию по нему. С налога за 2021 год правила меняются, и организациям больше этого делать не придется. Земельный налог они, как и физлица, будут платить на основании уведомлений от ИФНС.
Обязанности по уплате земельного налога существуют не только у граждан, но и у юрлиц, которые признаются собственниками участков. При этом использование льготных систем налогообложения не освобождает юрлиц от обязанности уплачивать налог на землю, которая принадлежит им на праве собственности.
В п. 2 ст. 394 НК РФ с 2021 года убрали возможность установления дифференцированных ставок в зависимости от места нахождения участка в отношении муниципальных образований внутри Москвы в результате изменения его границ (если по закону г. Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов этих муниципальных образований).
Если юридическое лицо продает земельный надел, у него возникает обязанность заплатить налог на прибыль. Его стандартная ставка для предприятий, работающих по общей системе, составляет 24%. Для компаний, перешедших на УСН, размер налога снижен до 15%.
Налоговое бремя при продаже земли несут и граждане. У них в соответствии с нормами НК РФ возникают обязательства по перечислению НДФЛ. Платить его должны как россияне, так и иностранцы. Иностранные плательщики в соответствии с налоговым законодательством делятся на две группы:
- Резиденты – это люди, которые находятся в РФ больше 183 дней в году (разумеется, на законных основаниях). Для них ставка НДФЛ, как и для россиян, составляет 13%.
- Нерезиденты – лица, пребывающие на российской территории меньше 183 дней за каждый год. Иностранцам из этой категории такие привилегии не предоставляются: с той суммы, которая была получена за земельный участок, они должны уплатить 30%.
Любой гражданин, добросовестно перечисляющий налоги государству, имеет право получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ). Его размер при продаже земли составляет 1 млн.руб. Например, если участок был продан за 3 млн.руб., налогом облагаются только оставшиеся два миллиона.
Освободиться от уплаты налога в бюджет продавец может при условии, если земля находилась у него в собственности минимум 5 лет (до. 31.12.2015 г. этот срок составлял 3 года). Каких-либо исключений для инвалидов, пенсионеров и других граждан, пользующихся льготами, закон не предусматривает.
Существует и еще один способ не платить налог с продажи земли. Это возможно в случае, если сумма, которую получил продавец, равна или оказалась меньше суммы, уплаченной им при покупке участка
Для уплаты налога, как и для получения имущественного вычета, гражданам нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Для ее составления можно воспользоваться сайтом ФНС РФ – это достаточно понятный и подробный ресурс.
Что касается перечисления НДС, вопрос решается следующим образом. Как указано в п.1 ст.38 НК, деньги в бюджет перечисляются только при наличии налогооблагаемого объекта. Таким объектом, в частности, является передача товаров или оказание услуг на возмездной основе. Кроме того, НДС взыскивается при совершении плательщиками следующих действий:
- Производство определенных работ с целью обеспечения нужд компании.
- Ввоз в Россию любых видов продукции, если планируется их последующая продажа.
- Передача прав собственности как юридическим лицам, так и гражданам на безвозмездной основе.
- Передача какого-либо имущества с целью собственного использования при условии, что затраты на него не помогут снизить ставку налога на прибыль.
Узнать кадастровую стоимость участка. Эта стоимость обновляется каждые два года в Москве, Петербурге и Севастополе, в остальных регионах — раз в три года. Чтобы узнать стоимость конкретного участка, у граждан есть три способа:
- лично заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отделении Росреестра вашего города. Выписка для физлиц в электронном виде стоит 150 рублей, в бумажном — 400 рублей;
- найти участок на публичной кадастровой карте. Для этого выберите в выпадающем списке — «Участки», а в боковом меню пункт «Объекты в точке». Затем увеличьте карту до нужного масштаба и нажмите на нужный участок;
- на сайте Росреестра. Введите номер вашего участка в окне поиска. Номер присваивается каждому объекту недвижимости при его создании и записан в кадастровом паспорте. Паспорт выдает Росреестр.
Налоговые законы позволяют продавцу надела сэкономить на налоговом вычете, если на территории построен объект недвижимости, например, дачный домик. Для этого в налоговом законе существует два способа.
Фиксированный вычет. Например, вы продаете участок за 2 300 000 рублей. Величина неизменного вычета — 1 000 000 рублей. 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000 рублей. Именно с этой суммы необходимо будет заплатить налог.
Доход минус расход. Вы купили участок за 2 100 000 рублей, а продаете за 2 450 000 рублей. Разницу в 350 000 рублей вы вправе принять за базу. Этот способ выгоднее.
Бывает, что собственник делит один большой участок на несколько маленьких для продажи. По закону первоначальный участок теряет свой кадастровый номер, а новым участкам присваиваются новые номера. Если владелец продает один из этих участков, налог необходимо будет заплатить только с него.
Это две разные сделки — налог с полученной денежной суммы придется уплатить.
- Доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимости, в первую очередь подлежит обложению НДФЛ. Ставка налога различается в зависимости от категории, в которую попадает продавец.
- Уплата налога с продажи земельного участка происходит только в том случае, если продавец владел ею менее трех лет. В остальных случаях налогового бремени нет, отчетов о продаже в инспекцию предоставлять не нужно.
- Ставка налога зависит также о статусе физического лица. Для продавцов, которые проживают в стране более 183 дня в календарном году, ставка НДФЛ — 13 %. Тем, кто находится в РФ менее этого срока, придется нести налоговое бремя под 30%.
- Статья 255 Налогового Кодекса РФ устанавливает общие правила исчисления НДФЛ при продаже недвижимости. В расчете предусматривается, что налоговый период составляет 1 календарный год.
Налоговая база, необходимая для определения налога, определяется как совокупный доход за минусом имущественного вычета, если продавец имеет на его право.
Сам НДФЛ исчисляется по формуле: НДФЛ = налоговая база * ставка налога.
При получении дохода от продажи земельного участка необходимо заполнить декларацию о доходах и предоставить ее в налоговый орган. Документ должен быть в налоговой инспекции не позднее 30 апреля следующего года. Оплатить налог с продажи земельного участка необходимо до 15 июля. Если срок подачи документов приходится на нерабочий день, то подать декларацию следует в ближайший рабочий день.
Декларация предоставляется по месту жительства налогоплательщика. Место жительства — адрес налогоплательщика, по которому он зарегистрирован (ст. 11 Налогового Кодекса РФ).
- Налоговая декларация может заполняться как от руки, так и с использованием специальных компьютерных программ.
- При заполнении от руки следует использовать прописные буквы. Если в какой-то графе отсутствуют показатели, то проставляется прочерк.
- При заполнении документа с использованием компьютера необходимо воспользоваться программой «Декларация», размещенной в личном кабинете налогоплательщика.
- Налоговая декларация проверяется в двухмесячный срок.
- Налоговую декларацию можно отнести лично в инспекцию или отправить по почте.
При выборе второго варианта днем предоставления документов является день отправки письма.
Налоги при продаже земельного участка физическим лицом можно уменьшить, если воспользоваться правом на налоговый вычет. Для лиц, владеющих земельным участком менее трех лет, максимальная сумма вычета составляет 1 миллион рублей. Для уменьшения налогооблагаемой базы необходимо вместе с декларацией предоставить заявление о желании воспользоваться данной льготой.
В этом случае работает правило: чем меньше цена продажи объекта недвижимости, тем меньше исчисляемый налог. Данное утверждение не работает, если земельный участок в собственности более трех лет. В этом случае государство предоставляет имущественный вычет, равный стоимости реализации объекта.
Второй способ уменьшить сумму налогового бремени — воспользоваться правом на уменьшение доходов от продажи недвижимости на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Об этом гласит п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ.
Данный вариант можно только использовать продавцам, проживающим на территории страны более 183 дней в год.
Стоит помнить, что для уменьшения налогооблагаемой базы в инспекции необходимо представить документы, подтверждающие расходование средств на недвижимость, например: договор купли-продажи.
Если цена реализации земельного участка окажется ниже рыночной, налоговые органы вправе организовать проверку обоснованности совершения сделки и дополнительно начислить НДФЛ на сумму, не достающую до рыночной стоимости объекта недвижимости.
Налоги при продаже земельного участка юридическим лицом зависят от его режима налогообложения. Поэтому первым делом необходимо определиться какая система налогообложения у продавца:
- общая система;
- упрощенная система.
Если продавец работает на общей системе налогообложения, то он должен заплатить лишь налог на прибыль. В 2014 году он составляет 20%. Налогооблагаемой базой является разница между доходом от продажи и понесенными расходами.
Земля — это недвижимость и на неё распространяются все нововведения налогового законодательства, а плательщиками земельного налога признаются собственники. Теперь налоговые ставки на земельные участки будут составлять:
- 0,3% от кадастровой стоимости на земли сельскохозяйственного назначения, ИЖС и ЛПХ;
- 1,5% — на земли, предназначенные для иных целей.
Величина налога рассчитывается по схеме: площадь участка умножается на кадастровую стоимость 1м2, а потом на 0,3% или 1,5%.
Сразу следует отметить, что в первый год граждане заплатят только пятую часть реальной величины налога. Затем каждый год будет прибавляться ещё по 20%, до тех пор, пока величина не достигнет 100%. Например для участка под ИЖС, налог будет увеличиваться на 0,06% кадастровой стоимости в год. При этом все существовавшие ранее льготы сохраняются.
Для удобства граждан, на сайте ФНС появился налоговый калькулятор на основе кадастровой стоимости. Чтобы узнать сумму налога на землю, достаточно вести кадастровый номер участка.
Письмо Минфина № 03-04-05/51705 от 11.08.2017
Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Бывший ИП продал землю с магазином: как считать НДФЛ
Доходы, полученные от продажи земельного участка и расположенного на нем здания магазина, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения указанными объектами.
Письмо Минфина от 31.01.2020 № 03-04-05/5869
При этом, считая НДФЛ, не надо забывать про кадастровую стоимость. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 0,7 от кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
В то же время положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?
Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права.
Разъяснения — в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066.
Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.
При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.
Индивидуальные предприниматели на УСН с объектом «доходы» базу прошлых лет не корректируют.
Как упрощенцу воспользоваться НДФЛ-льготой и вычетом
Действующий предприниматель на УСН воспользоваться льготой и имущественным вычетом по НДФЛ не может. И если планируется продажа имущества, использовавшегося в бизнесе, то единственная возможность не платить налоги с дохода от продажи. Это сняться с учета в качестве ИП. Тогда вы сможете не платить НДФЛ. Если жилье (приобретенное не ранее 01.01.2016).
И транспорт находились в вашей собственности в течение минимального срока владения или более.
Имейте в виду : такой способ оптимизации может и не сработать. Налоговики попытаются доказать, что продажа имущества продолжение вашей предпринимательской деятельности. И с учета в качестве ИП вы снялись, чтобы не платить налог при УСН. Особенно если через непродолжительное время вы вновь зарегистрируетесь как ИП. В подобной ситуации ИФНС доначислила ИП налог при УСН с доходов от продажи квартиры.
Реализованной до снятия с учета в качестве ИП. А также НДФЛ и в ряде случаев НДС с доходов от продажи нескольких объектов жилой и нежилой недвижимости, реализованных после этого. Суд поддержал инспекторов.
В каком случае ИП должен учесть доходы от продажи недвижимости в рамках УСН
Специалисты Минфина России в письме от 15.05.19 № 03-04-05/34700 вновь обратились к теме налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученных предпринимателем на УСН. Авторы письма напомнили, в каком случае такие доходы будут облагаться единым налогом в рамках упрощенной системы налогообложения.
На основании этих норм в Минфине полагают, что доходы от продажи недвижимости будут облагаться единым налогом по УСН при соблюдении двух условий.
- Первое — ИП занимается продажей недвижимого имущества (т.е. в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости).
- Второе условие — недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Оплата земельного налога на УСН, если земля в собственности менее года
Как и при любых других видах налогов, расчет и оплата земельного налога имеет свои особенности. В частности, довольно часто вопросы возникают у налогоплательщиков в случаях, если право пользования участком появилось в течение года. Как рассчитывать налог в таких ситуациях?
Все просто: кадастровую стоимость участка нужно брать на ту дату, когда произошла постановка на кадастровый учет. При этом, размер налога надо считать с учетом специального коэффициента, высчитывать который нужно самостоятельно.
Для этого необходимо посмотреть, сколько полных месяцев в году земельный участок был в собственности. Затем полученное число надо разделить на 12 – итог и будет искомым коэффициентом.
Вопрос – ответ по теме
Вопрос: ИП Сидорчук имеет участок в собственности, за который он ежегодно оплачивает налог. Сидорчук не использует землю в предпринимательской деятельности.
Сидорчук – плательщик УСН (доходы за вычетом расходов). Может ли Сидорчук учесть сумму налога в качестве понесенных расходов и уменьшить таким образом налоговую базу для расчета НДФЛ?
Ответ: Да, использование земли в процессе ведения деятельности на признание расходов не влияет. Сидорчук имеет право уменьшить базу НДФЛ за счет суммы налога на землю.
Вопрос: ООО «Фортуна» зарегистрирована в г. Воронеж, но имеет обособленное подразделение в г. Белгород (не выведено на отдельный баланс). «Фортуна» использует земельный участок в предпринимательских целях. Земля находится в Белгородской области. По каким ставкам и в каком порядке оплачивается налог на землю для ООО «Фортуна»?
Ответ: Так как участок территориально находится в Белгородской области, рассчитывать налог необходимо по ставкам и в порядке, установленном в данном регионе. В связи с тем, что Белгородское представительство не имеет отдельного баланса, платежи осуществляет головная компания, при этом получателем средств выступает бюджет Белгорода.
ИП на УСН: продажа земли
Уплата налога при продаже земельного участка предпринимателем, применяющим УСН. вызвала немало вопросов. В связи с этим, Министерство финансов даже обнародовало отдельное письмо, посвященное этой теме (письмо Минфина России от 24.07.15 № 03-11-11/42684).
Если не вдаваться в подробности владения и использования земельного надела, то действительно становится не совсем понятно, что именно уплачивать в казну — налог на доходы физических лиц или же единый «упрощенный» налог? Согласно действующему законодательству, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, определяя объект налогообложения, должны учитывать два основных момента: доходы от реализации, которые следует определять в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса; доходы, относящиеся к внереализационным, определяющимся согласно статье 250 Налогового кодекса.
Оформление результатов торгов
По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:
- регистрационный номер предмета торгов;
- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
- предложения о цене;
- наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
- цена приобретения участка;
- срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
- порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.
В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.
Кто может работать на УСН и кому она выгодна
Упрощенка, несмотря на всю свою привлекательность, подходит далеко не любому налогоплательщику. И рекомендовать переходить на этот режим каждой организации неправильно. При выборе оптимальной системы налогообложения имеет значение множество факторов:
- Вид деятельности.
Хоть упрощенка и применяется в отношении большинства видов деятельности, некоторые налогоплательщики использовать ее не могут. К ним, например, относятся банки, страховщики, компании, имеющие филиалы и некоторые другие организации, перечисленные в п. 3 ст. 346.13 НК РФ. - Размер годового дохода.
Работать на УСН не могут ООО, чей годовой доход составляет более 150 млн рублей. Если организация превышает данный лимит, она переводится на ОСНО и уплачивает налоги в соответствии с данным режимом налогообложения. - Количество работников.
Максимальное число сотрудников, которое может иметь ООО на УСН – 100 человек. В случае превышения придется перейти на общий режим налогообложения. - Стоимость основных средств.
Ограничения на упрощенке затрагивают и размер основных средств организации – не более 150 млн рублей. - Круг основных контрагентов.
Применение УСН будет невыгодным, если основные партнеры компании находятся на ОСНО, так как им нужно выставлять счета-фактуры с НДС. Соответственно, налог придется либо включать в стоимость товара, тем самым ее увеличив, либо платить его из собственных средств себе в убыток. Кроме этого, возместить уплаченный в бюджет НДС организация на упрощенке не сможет.
Примечание
: даже если компания не подпадает ни под одно из вышеперечисленных ограничений, налоговую нагрузку на УСН необходимо сравнить с иными системами налогообложения. Может оказаться, что применение ЕНВД или ОСНО будет более выгодным, чем работа на упрощенке.
При выборе УСН отдельное внимание стоит уделить ее объектам, от которых напрямую зависит ставка по налогу. Упрощенная система налогообложения имеет два объекта налогообложения:
- Доходы.
Налог рассчитывается, исходя из размера полученных доходов. Ставка на данном объекте составляет 6%, при этом в отдельных регионах она может быть снижена до 1%. При расчете налога расходы не учитываются, за исключением страховых взносов за сотрудников. Этот вариант будет наиболее оптимален для организаций с незначительными расходами – не более 65% от суммы полученного дохода. - Доходы минус расходы.
Ставка в этом случае равна 15%, но также может быть снижена решением региональных властей до 5%. Налог рассчитывается с разницы между полученными доходами и произведенными расходами. Этот режим будет выгоден организациям, затраты которых довольно существенны и превышают в среднем 65% от суммы доходов, например, для оптовой торговли и производства.
А теперь подробнее о том, какие налоги платит ООО на УСН в 2020 году.
Как использовать стандартные вычеты
Законодательно установлено, что плательщикам налогов разрешается применить вычет величиной не более 1 000 000 рублей для дач, наделов земли, домиков садовых, которыми владел гражданин менее установленного минимального предельного срока. В этом случае база для налогообложения будет рассчитана уменьшением выручки от продажи надела на величину вычета.
При этом сколько наделов продано за отчетный год, не имеет значения. Общая сумма вычета по всем наделам не сможет превысить максимально установленную величину в 1 000 000 рублей. В следующем отчетном году гражданин снова обладает правом использования вычета установленной величины при продаже недвижимости.
Другой возможностью уменьшить базу для налогообложения является расходный вычет. В общую величину расходов можно включить не только затраты на приобретение земельного надела, но и проценты по выплате ипотечного кредита, если покупка была совершена с привлечением кредита. Для подтверждения понесенных расходов в налоговую инспекцию потребуется представить подтверждающие документы.
Кому точно придется уплатить налог
Например, ИП при государственной регистрации указал в ЕГРИП такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества.
Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.
Налоговым периодом признается календарный год. Соответственно, если собственник продал земельный участок в 2019 году, доход у него появился в этом налоговом периоде, значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2020 году.
Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.
Налоговым периодом признается календарный год. Соответственно, если собственник продал земельный участок в 2019 году, доход у него появился в этом налоговом периоде, значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2020 году.
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730).
Через шесть месяцев земельный участок реализован по договорной цене 3 500 000 руб., поскольку организация не смогла начать на нем строительство в связи с возникшими финансовыми трудностями.