Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Как получить разрешение от органов опеки
Порядок получения разрешения органов опеки следующий:
1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;
2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;
3) подать их на рассмотрение;
4) получить ответ.
Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:
● заявление о выдаче разрешения продать жилье;
● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;
● свидетельство о его рождении;
● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);
● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.
Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.
Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.
При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.
«Тайный союз меча и орала»: сделка купли-продажи
Для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи, необходимо соблюдение условий, которые регламентируют органы опеки и попечительства.
Как правило, на момент продажи, в доме не должны быть прописаны несовершеннолетние дети до 18 лет. В случае, если имеется хоть один несовершеннолетний ребенок, органы опеки и попечительства могут поинтересоваться, по какой причине осуществляется продажа недвижимости, а также проконтролировать, ухудшаются ли жилищные условия. Если возраст всех прописанных достиг 18 лет, от каждого члена семьи требуется только письменное согласие с указанием долей.
Пример из жизни: Мать троих несовершеннолетних детей, Петрова Светлана, подала заявление в ООиП с просьбой разрешить ей поменять место жительство и уехать вместе с детьми к родственникам. Инспекция по делам несовершеннолетних направила справки по новому адресу и узнала, что новое жилье не соответствует санитарным нормам: в квартире отсутствует санузел. В предоставлении разрешения было отказано.
Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру).
Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома. Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции. Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.
Условия продажи дома купленного за материнский капитал в ипотеку
Выше мы уже подробно описали процедуру того, как продать дом построенный на материнский капитал, но он несколько разнится с той ситуацией, когда дом находится в ипотеке.
Точно так же требуется, чтобы все члены семьи являлись собственниками жилой площади, согласно правилам выдачи материнского капитала. Второе – это составление или выполнение пунктов нотариального обязательства. Кроме этого, нужно договориться с банком о том, что он согласен передать обязательства по уплате ипотеки покупателю дома.
При этом не стоит забывать о возможном вмешательстве органов опеки и попечительства. Если в квартире будут прописаны несовершеннолетние лица, то придется получить специальное разрешение на манипуляции с их долями. Также, вероятнее всего вышеназванная инстанция проведет проверку относительно того, не ущемляются ли права детей при совершении сделки. Не стоит забывать и о том, что жилищные условия на новом месте не должны уступать прежним, за исключением индивидуальных ситуаций.
Что делать, если сгорел дом купленный на материнский капитал
В любом случае ответственность за произошедшее несет собственник жилой площади. Более подробно об этом можно ознакомиться в 211 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации. Однако, получить некоторую компенсацию все же можно, но от совершенно других инстанций. Во-первых, если квартира была застрахована, то соответствующая служба должна помочь некоторым количеством денежных средств. Если страховки не было, то остается обращаться в районную администрацию, где вам, как семье с детьми, должны предоставить временное жилье.
С другой стороны, последний вариант тоже имеет некоторые нюансы. Для получения жилой площади из маневренного фонда мэрии города понадобится подать достаточно большой перечень бумаг, что может оказаться крупной проблемой, если кроме дома сгорели и находящиеся в нем документы.
Итак, разберем все этапы процедуры более подробно. Первоначально в вышеназванную организацию подается заявление, где указывается требование выдать квартиру, и подробно расписывается причина утери собственного жилья. К нему прикладывается следующий перечень документов:
- доказательства утраты недвижимости. В качестве них могут выступать разного рода справки о произошедшем пожаре или что-то подобное;
- удостоверения личности, а именно паспорт или свидетельство о рождении от детей;
- справка о регистрации всех членов семьи по постоянному месту проживания;
- доказательства отсутствия вариантов переселения в другую квартиру. Абсолютно не имеет значения, имеется ли у вас еще одна квартира в городе или домик в деревне, во внимание принимается любое помещение, пригодное для жилья.
Дополнительно могут попросить предоставить свидетельство о браке, выписку из домовой книги или технический паспорт на жилье. Затем собранное передается представителям местных властей, которые проверяют поданные документы и заявление. Если был получен отрицательный ответ, то необходимо потребовать письменное разъяснение решения. С ним впоследствии можно пойти в судебные инстанции, если вы посчитаете его неправомерным.
При получении положительного ответа нужно повторно обратиться в учреждение, чтобы узнать статус предоставляемого жилья и сведения о его правовой принадлежности. Помимо этого, подача в суд возможна, когда выданная жилая площадь меньше минимальных порогов. На данный момент он составляет 6 квадратных метров на одного человека.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.
Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:
-
Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.
Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.
Этот договор или нотариально оформленное обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи среди прочих документов необходимо приложить к заявлению, направляемому в ООиП на разрешение сделки.
Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.
-
Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.
Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).
- Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
- Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
- Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.
В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной. Это возможно если:
- в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
- в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой
Ограничения по отчуждению жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского сертификата, связаны с тем, что дело касается распоряжения имуществом не только родителей, но и несовершеннолетних детей.
- Если к моменту продажи все участники долевой собственности достигли 18 лет, то никаких ограничений не устанавливается.
- Если же среди сособственников есть несовершеннолетние, то для проведения сделки необходимо разрешение ООиП.
Для получения заветного согласия на отчуждение доли, принадлежащей ребенку, необходимо составить заявление с соответствующей просьбой, адресованное в ООиП.
К заявлению необходимо приложить ряд важных документов:
- документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет);
- если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли;
- свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
- документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
- справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости;
- предварительные договоры купли-продажи.
Если несовершеннолетние члены семьи не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.
После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование. Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.
Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям — и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.
Основными критериями законности сделки является:
- сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
- наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.
Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:
- необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
- в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.
Как продать дом за материнский капитал порядок
Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.
Когда согласие ООиП будет получено, отчуждение жилья может быть проведено по одной из следующих схем:
- Продажа дома, приобретенного или построенного за счет маткапитала, и покупка нового жилья.
- Продажа дома и перевод полученных денег на банковский счет детей.
Как продать дом, купленный за материнский капитал?
Покупка или строительство дома за счет материнского (семейного) капитала (МСК) — одно из самых востребованных направлений использования средств сертификата. Но со временем перед семьей может встать вопрос о продаже или обмене такого жилья. Законом подобные сделки не запрещены, однако для их проведения необходимо выполнение ряда условий.
- В случае, если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, необходимо получить разрешение на отчуждение жилья от органов опеки и попечительства (ООиП).
- Если на момент продажи жилья дети уже достигли совершеннолетия, то для осуществления сделки будет достаточно получить только письменное согласие от каждого долевого собственника.
Чтобы продажа была признана законной, после ее проведения несовершеннолетним детям необходимо выделить равнозначные доли в другом помещении (новом или уже имеющемся) или перечислить полученные с реализации жилья средства (сумма которых равна стоимости детских долей) на счет в банке, открытый на их имя.
Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал
Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.
Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.
Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.
Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.
Как правильно составить договор
После выбора объекта недвижимости для приобретения за счет маткапитала, контрагенты должны согласовать условия сделки и зафиксировать в их договоре. Помимо стандартных положений о предмете сделки, нужно обратить особое внимание на следующие пункты:
- состав участников сделки со стороны покупателя – желательно составить договор на всех членов семьи покупателя, чтобы избежать оформления нотариального обязательства и возможного расторжения сделки;
- стоимость объекта недвижимости – нужно указать реальную цену, так как при проверке в ПФР этот пункт будет проверяться, а стороны не смогут воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме;
- требования к качеству объекта недвижимости – в отделе ПФР будет проверяться соответствие санитарным и бытовым условиям, а при несоблюдении данного требования в выделении средств маткапитала будет отказано;
- наличие у продавца согласие на выписку своих несовершеннолетних детей, если они являются собственниками дома или постоянно прописаны на жилплощади – выселение детей и регистрация такой сделки будут невозможны, а сотрудники ПФР откажут в выделении средств МСК при наличии в доме граждан, не снятых с учета продавцом.
Также в договор включается условие о залоге в силу закона – он будет действовать после регистрации в Росреестре и сохранится до получения продавцом всей стоимости дома. Если в договоре предусмотрены несколько источников для оплаты (например, собственные сбережения, ипотека и средства МСК), залог будет снят только при получении продавцом денег по всем направлениям.
Одновременно с договором составляется передаточный акт – в нем стороны должны определить качественное состояние дома, указать на возможные недостатки. Учтите, что несоответствие дома нормам благоустройства повлечет отказ со стороны ПФР. поскольку средства маткапитала могут выделяться только на жилье, пригодное для постоянного размещения. Не будет являться препятствием для выделения средств МСК отсутствие косметического ремонта или несущественные недостатки, дающие возможность проживать в доме.