Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.
А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.
Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.
Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:
- продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
- несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
- ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.
Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.
Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:
- положения документа противоречат действующему законодательству;
- сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
- одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
- сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
- одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
- сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.
Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.
Судебный порядок аннулирования сделки
Обращению в суд по поводу неуплаты предшествует процедура досудебного урегулирования спора, в ходе которой сторона-инициатор направляет в адрес контрагента письменную претензию с указанием допущенных нарушений и требованием аннулировать сделку. Если контрагент отказывается удовлетворить претензию, копия претензии прилагается к исковому заявлению и передается в суд.
Суд удовлетворяет иск продавца, если для этого имеются веские основания, например:
- Нарушение условий договора покупателем влечет серьезный материальный ущерб для продавца;
- договором купли-продажи предусмотрено расторжение сделки при наличии подобных нарушений;
- другие причины, указанные в законодательных актах.
Специалисты компании «ПравоЗащита» имеют большой практический опыт расторжения договора купли-продажи по неоплате, включая сделки с недвижимым имуществом. В случае возникновения сложных правовых ситуаций мы готовы предоставить подробные консультации в сфере действующего законодательства, подготовить необходимые документы, принять участие в судебных разбирательствах на стороне истца или ответчика.
Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка
Данная ситуация отличается тем, что здесь действует не только Гражданский кодекс, но и Земельный кодекс.
Рекомендуется запомнить: если земельный участок еще не зафиксирован должным образом, то осуществить аннулирование сделки можно без каких-либо причин.
По обоюдному согласию:
- Соглашение не зарегистрировано: пишется новый документ, где купля продажа земли признается недействительной;
- Регистрация не была зафиксирована: подать совместную декларация о прекращении регистрации;
- Соглашение заключено и регистрация произошла: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Сегодняшний хозяин должен продать участок бывшему владельцу и все возвращается на свои места.
В одностороннем порядке:
- В первом случае нужно обращаться в суд с требованием об отмене соглашения купли продажи участка;
- Для второго случая нужно писать декларацию в Росреестр о приостановлении процесса регистрировании и направить его в суд;
- Для третьего случая единственное актуальное решение — обращение в судебное учреждение с требованием отмены соглашения.
Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости
Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.
Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.
Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.
Обязательно заверяют сделки:
- Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
- Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.
Однако, при этом нужно запомнить одно важное правило: согласно букве закона и общепринятым нормам в области осуществления сделок, одностороннее расторжение такого рода договоренностей является невозможным без участия официальных инстанций, например, суда. Особенно в той ситуации, когда уже была проведена государственная процедура внесения данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости.
Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная. Согласно ей:
- текущий владелец недвижимости, например, квартиры, передает другому лицу право на владение собственностью;
- вторая сторона искомую собственность принимает, и передает за нее текущему владельцу денежные средства в размере той суммы, которая была ранее между ними оговорена, и указана в договоре.
После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Расторжение договора по соглашению сторон
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Если договор купли-продажи земельного участка был удостоверен нотариально, то и соглашение о его расторжении должно быть совершено в нотариальной форме. Если же договор был заключен в простой письменной форме, то обязательного нотариального удостоверения соглашения не требуется (пп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
В соглашении о расторжении договора следует указать сведения о договоре купли-продажи земельного участка (стороны договора, дата и место заключения), сведения о его расторжении, а также о возврате полученного по договору (при необходимости).
Если соглашением сторон о расторжении договора установлен возврат земельного участка продавцу и переход права собственности к покупателю был зарегистрирован, то сторонам сделки для регистрации обратного перехода права собственности на земельный участок следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если же заявление на государственную регистрацию перехода права собственности было подано, но право еще не зарегистрировано, то стороны сделки могут представить в Росреестр заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (ч. 1, 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ).
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
Отзывы наших клиентов
Михаил Лещ, Москва
Был на консультации в Юрист-Эксперт24 по расторжению договора купли продажи земельного участка. Дело было в том, что продавец что-то напутал с кадастровым планом, поэтому в реальности я получил участок 15 соток, а по документам было 22 сотки. Я считаю, это вообще граничит с мошенничеством. В итоге выиграл суд после консультации в Юрист-Эксперт24. Спасибо больше за бесплатную помощь в моей проблеме.
Лаврентий Тугушев, Балашиха
Я купил плохой участок в Подмосковье и захотел расторгнуть сделку и вернуть деньги. Последнее было самым главным. Решил сам ничего не делать, обратился в фирму Юрист-Эксперт24 по совету знакомых. Юристы смогли выиграть дело и наложить арест на счёт того человека, потому что он не хотел платить деньги за участок.
Валентин Кургин, Москва
Я продал участок земли недалеко от Москвы за хорошую цену. Месяц всё было нормально, но потом покупатель начал названивать и требовать расторжения договора купли продажи земельного участка из-за того, что соседи предъявляют какие-то претензии, скандалят. Я расторгать договор, конечно, не хотел, не мои это проблемы. В Юрист-Эксперт24 меня на консультации успокоили, что причин расторгать договор нет и суд откажет в таком иске, если они его предъявят.
Софья Караева, Химки
Мою семью обманули с покупкой земли под строительство. На участке, который мы купили, проложен газопровод и ничего нельзя строить. Те обманщики, которые продали участок, об этом знали, это точно, 100%!!! Но нам специально сказали, что это не так! Мы пошли в Юрист-Эксперт24, чтобы нам расторгли договор. Я думала, это всё просто, но пришлось обращаться в суд! Большое спасибо фирме Юрист-Эксперт24, что взяли всё на себя. Мы получили деньги обратно, а этот участок отдали, он нам даром не нужен.
Лия Мурачёва, Москва
Выражаю признательности компании Юрист-Эксперт24 за консультацию. Консультация касалась расторжения договора купли продажи земельного участка. Похоже придётся судиться, я очень этого не хочу, потому что не знаю, как, но постараюсь сама решить этот вопрос.
Вероника Родионова, Долгопрудный
Хотела бы высказать благодарность коллективу компании Юрист-Эксперт24. Я обратилась за юридической услугой, а именно расторжение договора купли продажи земельного участка. Уже имелся негативный опыт обращения к другим юристам, завышение цены на услуги с их стороны. О компании Юрист-Эксперт24 ничего такого сказать не могу. Юристы представили меня в суде и выиграли дело.
Богдан Рыбалко, Москва
Спасибо за консультацию. Она мне помогла, надеюсь, я теперь смогу доказать суду, что договор на продажу земли не надо расторгать, как того хочет другая сторона.
Марк Фурсов, Реутов
Я обратился к юристам в компанию Юрист-Эксперт24, чтобы они помогли мне отстоять договор купли продажи земли. Покупатели стали предъявлять всякие разные претензии, что им разонравился дом, что они думали, кустов и деревьев на участке больше. Скорее всего, хотели просто сбить цену, уже почти дошло до суда, когда они благодаря помощи Юрист-Эксперт24 свернули все свои требования и замолкли.
Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.
Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.
Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.
Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.
Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.
Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.
Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:
200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Нормативное регулирование
Договорные обязательства сторон, так же как и их расторжение регулируется государством, для согласования действий между сторонами существует ряд документов:
- Ст. 450 ГК РФ, в которой указаны возможные условия расторжения договора купли-продажи, при условии обоюдного согласования сторон, а также приостановления его действия с одной стороны.
- Ст. 310 ГК РФ описывает основные аспекты прекращения действия любого соглашения, не только по недвижимости, но любой другой сделки.
- Ст. 452 ГК, в ней прописаны главные правила, которых следует придерживаться в случае расторжения договора.
- Ст. 153 ГК РФ описано расторжение двухсторонней сделки.
В исключительных случаях в договоре могут быть указаны особые случаи, которые могут служить основанием для прекращения действия соглашения. В законодательной базе описываются условия, нарушив которые одна из сторон преступает закон.