Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разделить земельный участок, находящийся под многоквартирным домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Возможна ли смена категории земельного участка
В соответствии с законодательством РФ, возможен перевод территории из одной категории в другую и смена ее назначения. Порядок процедуры регламентирует закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
К распространенным причинам изменения категории земельного участка относят:
📌 расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения;
📌 перевод промышленных объектов в другие категории по проекту рекультивации;
📌 территории, которые ранее относились к заповедникам, утратили свои исключительные характеристики;
📌 леса и земли водного фонда могут перевести в категорию охраняемых зон или использовать под объекты государственного значения.
Кому принадлежит земля под многоквартирным домом и придомовая территория до и после окончания застройки: чьей собственностью является участок под МКД
- Жильцы должны следить за порядком в доме. Этим могут заниматься сами собственники, ТСЖ или управляющая фирма. Муниципальные учреждения обязаны заниматься заменой приспособлений и оборудования при их износе, повреждениях и поломках. Городские службы не должны за счёт горбюджета следить за придомовой зоной.
- Работы, не касающиеся придомовой территории, проводить на данном участке запрещено (например, мыть машину и т.п.).
- Допускается использование забора с высотой до 60 см. Установка ограждений больше данной нормы проводится только с согласия муниципальных служб.
- На стоянке не должны находиться машины с не заглушенным двигателем. Это касается не только автомобилей, принадлежащих жильцам, но и других транспортных средств (такси и пр.).
- Парковка разрешается только на специально отведённых местах. Ставить машины в зонах с растительностью без наличия специального разрешения запрещено (но вот расширить парковку за счёт зелёной зоны можно, на что также нужно одобрение властей).
- Установка контейнеров для хранения мусора производится только на специальной выделенной площадке.
Придомовые территории многоэтажек используют для решения бытовых нужд и обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома. Они используются как коммунальными службами, так и самими жильцами многоэтажки. В большинстве случаев — это ещё и зелёные островки среди асфальта и бетона, которые необходимы для организации отдыха и комфортного проживания.
Придомовая территория многоквартирного дома – закон и нормативы 2019
- Проведение имущественных сделок — перед оформлением купли-продажи, наследства, долгосрочной аренды необходимо ознакомиться с техническими и юридическими особенностями дома. Это оградит нового владельца от приобретения незарегистрированного дома или объекта с обременениями;
- Расчет налоговых сборов — в выписке из ЕГРН можно проверить кадастровую стоимость имущества. Этот показатель используется для расчета налога на недвижимость и формирования рыночной цены;
- Пострегистрационный период — после сдачи в единый реестр документов для получения кадастрового номера и оформления имущества в собственность нужно проверять наличие регистрационной записи.
Особенности определения и согласования
Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.
Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.
Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. Статья 36 ЗК определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии).
Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.
Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Заявите о правах на участок
Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.
Как оградить территорию
Принятие заключения о монтаже шлагбаума, установке блоков либо оградительного забора принадлежит к компетенции всеобщего собрания владельцев жилья в этой многоэтажке (МКД):
- В случае если в консилиуме приняли участие владельцы квартир либо их агенты, и вопрос решился более чем пятьюдесятью процентами голосов от всеобщего количества, то собрание правоспособно организовать такие решения.
- После чего необходимо сконструировать проект конструкции забора и согласовать его с полицией, МЧС и службой 03, для того чтобы был гарантирован независимый проезд авто предписанных экстренных сфер.
- Помимо этого, жители имеют все полномочия заграждать местности всеобщего использования: набережные, дороги, сквозные дворовые проезды, озелененные площади. Все это возможно с учетом прав и законных потребностей населения, располагающихся рядом зданий, владельцев соседних наделов и других близлежащих объектов, которым, может быть, нужна эта общедомовая территория для обеспечения доступа либо проезда.
Конструирование, монтаж и текущий ремонт отгораживающих конструкций исполняется за счет личных денег владельцев квартир многоэтажки. Впоследствии окончания возведения заграждение перейдет в единое долевое имущество абсолютно всех владельцев помещений в здании.
Особенности использования участка перед домом
Нельзя полностью ограничивать доступ к территории вокруг дома. Он нужен для проезда скорой помощи, пожарной и аварийной службы, проведения инженерных коммуникаций. Но они могут устанавливать ограждения с передачей информации о доступе на объект для соответствующих служб. Также допускается оборудование платной стоянки и установка рекламных щитов.
Средства, вырученные за коммерческие услуги, направляют на частичную оплату коммунальных платежей, благоустройство или своевременный ремонт общих мест. На собрании владельцы решают следующие вопросы:
- установка спортивных и детских площадок;
- высадка деревьев, цветов и кустарников;
- установка ограждений;
- обустройство парковочных мест, в том числе с навесами.
Полученная прибыль может распределяться только коллективно. Для этого требуется решение, принимаемое на общем собрании со сбором подписей. Важно, чтобы в голосовании участвовало не меньше половины лиц, проживающих в доме. Если после установки ограждений нарушаются права жильцов соседних домов, они могут обратиться в администрацию или суд. В результате соседи получают право свободно перемещаться по участку.
Всё что внутри двора, за забором — дворовые территории многоквартирного дома. Определение границ земельного участка в таком варианте, не совсем точное. Принадлежащие ТСЖ участки, на самом деле значительно больше условной, но привычной для нас визуальной границы ограждения во дворе многоэтажки.
Земля, которая используется для подъезда транспорта, как и придомовая территория, где разместились технологические объекты для подачи тепла и электричества тоже входят в земельный участок, используемый жильцами многоэтажки на законных основаниях.
У этого недвижимого имущества есть особенности, которые отличают его от другого землепользования. Эта земельная площадка рядом с домом одновременно и общая и частная. Передать её в аренду можно только консолидированным решением большинства жильцов дома.
Но даже после передачи в аренду, использовать её для проезда или отдыха, смогут все жильцы дома. Немного далее мы объясним, почему у этой земли такой необычный статус и чем это вызвано.
В обязательном порядке благоустраиваются следующие участки:
- Свободный проезд для пожарных или машин скорой помощи.
- Парковка под автомобили.
- Скамьи для отдыха, беседки, крытые павильоны.
- Огороженная территория для детских игр.
- Клумбы, альпийские горки, иного типа декоративные зеленые насаждения.
- Огороженный участок для складирования мусора.
- Газон для выгула собак.
Дополнительно территория может быть оснащена:
- Парковкой для велосипедов, колясок.
- Уличные сушилки для белья.
- Площадка для спортивных игр (баскетбол, бейсбол, футбол).
- Площадка для игр в домино, шахматы.
- Голубятня, либо место для кормления птиц.
- Уличные тренажерные комплексы.
Это важно знать: Приобретательная давность на земельный участок по ст. 234 ГК РФ
Если участка достаточно по площади, то можно обустраивать и дополнительные объекты в благоустройстве придомовой зоны.
Разрешено делать изгороди, но только следующего типа:
| Название ограждения | Описание |
| Временное | Ставится на период проведения ремонтных, строительных, иных работ (напр., когда кидают снег с крыш, либо сбивают сосульки). Должно обязательно снабжаться сигнальными флажками красного, красно-белого цвета. |
| Специализированное | Загораживаются: — зона временного складирования ТБО (твердых бытовых отходов); — детские площадки; — спортивные площадки; — сушка белья; — зона для мытья, выбивания ковров; — газон для выгула собак, иное. |
| Живое, растительное | Живые изгороди из облагороженного кустарника. Они не могут быть выше 0,5 м. |
| Декоративное | Целевое назначение – украшение. Материал: — дерево; — пластик; — металл (часто применяется кованая конструкция секций изгороди). В основном это низкие сооружения, не выше 0,5 м. Делается ставка также и на крепость. |
| Шлагбаум | Разграничитель, не позволяющий проезжать автомобилям. Он может быть наземным, а может быть надземным, мобильным. |
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, п
ереходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.
А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД,
законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.
Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.