Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сэкономить при покупке земли в Москве и Подмосковье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.
II. Доля сделок с ипотекой бьет рекорды
Доля сделок с ипотекой в течение 1 полугодия 2022 г. также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62% — это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Причина такой динамики — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.
В апреле показатели вернулись к стандартным показателям последних 8-9 месяцев — 65% сделок прошли с ипотекой. Во-первых, количество покупателей с “живыми деньгами” сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Московского региона.
Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также — возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки (что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей). В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой — это рекордный показатель с лета 2020 г. (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). Тем не менее, статистика по числу сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.
В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.
Обзор рынка земельных участков Московской области в 2022 году
- Какова средняя стоимость наиболее ликвидных вторичных коттеджей Подмосковья?
- Спрос на столичную «первичку» увеличился на 56% после повышения ключевой ставки ЦБ до 20%
- Средний размер скидок на вторичные квартиры в столице
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Сегодня спрос на рынке земельных участков под коммерческое строительство заморожен. Владельцы таких объектов пока психологически не готовы к снижению цены. Для того чтобы активизировать спрос, собственникам следует снизить цены по крайней мере на 30%, но и это еще не будет гарантировать, что сделки по их приобретению начнут совершаться.
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
Военную ипотеку может ждать переформатирование
Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.
Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Компания «Страна Девелопмент» выкупила у ГК «ПИК» часть территории Центрального научно-исследовательского института (ЦНИИ) «Дельфин» в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы. На участке планируется построить жилой комплекс на 170 000 кв. м. Ни одна из сторон не раскрывает сумму сделки, однако директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet считает, что речь идет от 8–9 млрд руб. Новый жилой комплекс будет востребован благодаря близости к метро, парковым зонам и развитой инфраструктуре.
Также стало известно, что ГК «ПИК» продал 4.5 гектаров земли между 1-м Иртышским проездом и ул. Тагильской на востоке Москвы девелоперу «Брусника», и еще 3.2 га в Царицыно концерн «Русич».
Компания «Торус-авто» выкупила недостроенный торговый центр «Версаль», площадью 3 га. Учитывая дебиторскую задолженность, стоимость объекта составит 57 700 руб. за 1 кв. м. Из-за длительного простоя задние гостиницы требует дополнительных вложений, еще одна сложность – невысокий трафик посетителей в данной локации. Аналитики предполагают, что отель будет перестроен в дилерский центр, сам покупатель был краток и заявил, что объект приобретается в инвестиционных целях.
Обзор Рынка Земли Москвы 2021
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.
С марта по декабрь 2020 года курс рубля держался на стабильном уровне, что в купе с ростом цен на квартиры подогрело интерес инвесторов по всему рынку. И это уже не унылые новостройки. Элитная загородная недвижимость всего центрального, северо-западного и причерноморского региона накрыла волна заинтересованных покупателей с деньгами.
Такая динамика вызывает у рассматривающего элитные предложения опасения за недалекое будущее – не станет его дом или коттедж на природе центром завтрашней массовой застройки. Догадка о том, что элитность не предполагает массовости, стала заметно влиять на выбор современного богатого покупателя. Жить там, где и все, перестало быть модным.
Но, если в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, земельными участками по 10 гектаров, бассейнами и другими характеристиками бьющей в глаза роскоши и дороговизны, то сейчас спрос сместился в сторону более мелких участков и относительно небольших по площади домов. Покупатели выбирают современные решения: эргономичный дом из экологичного материала, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью.
Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.
«Мы вам обещаем, что до середины года мы разработаем механизм, который даст возможность выдавать ипотеку по всем льготным программам на этапе стройки под ИЖС, в том числе деревянное ИЖС в любом своем исполнении. И это даст точно взрывной вектор в развитии всего жилищного строительства», — сказал тогда Стасишин.
В других компаниях также зафиксировали заметный рост стоимости земли в Подмосковье. Так, в ЦИАН сообщили о росте цен примерно на 18% в результате прошлогоднего всплеска спроса в 1,8 раза. Ранее интерес покупателей к земельным участками связывали с пандемией коронавируса — горожан заинтересовала возможность покупки земли под ИЖС из-за карантина и закрытия границ.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Компания «Инвест-недвижимость» – опытный эксперт земельного рынка Москвы и Московской области, высококвалифицированный консультант по рынку загородной недвижимости, успешно работает на рынке риелторских услуг с 2004 года, ИНН 7731276141. Одним из приоритетных направлений деятельности компании является продажа объектов и земель промышленного назначения .
Нами установлены тесные контакты практически со всеми крупными землевладельцами, а также с банковскими, инвестиционными и девелоперскими компаниями, владельцами земельных активов в Москве, Московской области и в Регионах. Сейчас «Инвест-недвижимость» располагает наиболее полной информационной базой продаваемых объектов недвижимости от собственников. Наши специалисты проводят постоянный мониторинг актуальности продаваемых участков под коммерческое строительство, многоэтажную и коттеджную застройку, проводят экспертные исследования и анализ земельного рынка Москвы и Московской области.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
531 тыс. кв. м составила общая площадь сделок, совершённых в I кв. 2023 г. Это треть от суммарного показателя спроса за весь 2022 год. Три последних квартала на складском рынке «закрывается» по 0.5 млн кв. м сделок. Причины такой высокой активности различны: одни компании продолжают реализовывать планы по дальнейшему развитию после паузы в первой половине прошлого года, некоторым требуются бо́льшие запасы товаров ввиду перестройки логистики и др.
Спрос в прошедшем квартале в основном был сформирован арендой готовых объектов – 63% суммарного показателя за этот период. Тем не менее,
в следующих кварталах число таких сделок будет сокращаться ввиду дефицита площадей в существующих зданиях, вновь уступая место предварительным договорам аренды и строительству «под клиента» (build-to-suit), особенно в случае крупных запросов. При этом сдерживающим фактором для сделок формата build-to-suit является по-прежнему ограниченный горизонт планирования из-за общей неопределённости, сложностей с точной оценкой потребности в площадях в будущем и т.д.
По нашим прогнозам, годовой объём сделок достигнет 2 млн кв. м. Это станет вторым историческим значением в истории рынка (рекорд принадлежит 2021 году – 2,6 млн кв. м). Сейчас на складском рынке присутствуют запросы как на площади небольшого (5-10 тыс. кв. м) и среднего размера (20-30 тыс. кв. м), так и на крупные build-to-suit проекты. Спрос исходит абсолютно от всех типов компаний, при этом наибольшую активность, как и прежде, демонстрирует онлайн ритейл.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.