Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора с агентством недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.
Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа
Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью. По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения. Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.
Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.
Обращайте внимание на следующие пункты:
- сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
- порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
- запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
- штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
- запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).
Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.
Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.
На что следует обратить внимание
При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем
В Преамбуле отражены участники договора.
Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.
Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.
Подпись рядового сотрудника на бумагах не будет иметь юридической значимости.
Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в документе, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.
В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.
Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.
В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки, т.е. отсутствия обременений по объекту, сбор нужных документов, процедуру регистрации и прочее.
Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.
Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое, поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение.
Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.
Возникновение спорных ситуаций
В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника.
Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре. Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:
- Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
- Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
- Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.
Необходимость заключения договора
Эта процедура является обязательной. В противном случае можно только зря потратить время и деньги. В данном соглашении в обязательном порядке должны быть отражены обязанности сторон санкции, если они были нарушены.
Предоставляемые услуги:
- безвозмездная оценка;
- план, согласно которому объявление будет рекламироваться;
- подбор клиентов и организация просмотров;
- общение с клиентами и представление им квартиры;
- проверка и подготовка документации к продаже.
Деятельность риэлторских контор ограничивается не только посредничеством между сторонами соглашения. Сотрудники компании организуют полную подготовку квартиры к продаже. Сюда входит сбор различных справок, а также юридическая проверка всех сопутствующих документов.
Полезный совет Существует типовой вид соглашения, прошедший юридическую экспертизу. В нем есть все необходимое для описания соглашения между клиентом и агентством. Перед тем как подписать договор, лучше хорошо его прочитать.
Для заключения соглашения надо предоставить несколько документов. От риелтора: паспорт, доверенность от агентства недвижимости на право осуществления деятельности.
- От риэлторской фирмы: свидетельство о госрегистрации, учредительные документы, свидетельство о постановке в налоговую службу.
- От заказчика: паспорт, ИНН и СНИЛС, копии документов на квартиру, если в квартире зарегистрирован ребенок, справка от органа опеки, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов за ЖКХ.
После заключения соглашения, оригиналы документов на квартиру можно оставить в агентстве. Но лучше всего оставить ксерокопии, чтобы потенциальный покупатель смог в любой момент ознакомиться с ними.
Если какие-то из перечисленных документов еще не готовы, то заключение соглашения может затянуться.
Виды деятельности, относимые к возмездному оказанию услуг
Гражданским кодексом предусмотрены отдельные правила для разных видов деятельности. Возмездное оказание услуг регулируется главой 39 ГК РФ, и к ней относятся обязательства по оказанию образовательных, консалтинговых, медицинских, рекламных, ремонтных и многих других услуг — эта деятельность носит универсальный характер.
Вопросы расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке регулируются ст. 782 ГК РФ.
Возможность применения одностороннего отказа определяется принадлежностью предмета соглашения именно к услугам. Не относятся к такой деятельности подряд, перевозки, хранение и другие виды работ — полный перечень исключений приводится в п.2 ст.
779 ГК РФ.
Многие виды деятельности осуществляются на основании специальных законов. Так, услуги по управлению многоквартирным домом регулирует Жилищный кодекс, банковские — закон о потребительском кредитовании. Это же касается страхования, образования, связи. Их положения приоритетны по отношению к общим нормам Гражданского кодекса.
Образец претензии о расторжении договора с риэлтором
Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Статьей 782 Гражданского Кодекса РФ и статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», далее по тексту — Закон о защите прав потребителей, закреплено право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг.
За и против сотрудничества с агентами недвижимости
Как и в любом другом деле, от работы с агентством можно оказаться в выигрыши, но можно и проиграть. Многое будет зависеть от того, в какое именно агентство недвижимости обратится клиент и какая у него степень надежности.
Плюсы сотрудничества:
- оперативный поиск клиента на покупку. У агентства с хорошей репутацией срок составляет около трех месяцев;
- всесторонняя реклама продаваемой квартиры;
- отвечают на телефонные звонки от клиентов, договариваются о просмотрах;
- занимаются проверкой чистоты документов перед заключением соглашения.
Информация Добросовестность и компетентность агентства недвижимости необходимо проверить до наступления момента заключения договора. Надо хорошо изучить репутацию риэлторской фирмы и отзывы клиентов о нем.
Минусы сотрудничества:
- стоимость услуг – в среднем около 5% от цены квартиры;
- существует опасность столкнуться с мошенничеством – вступление в сговор с покупателем;
- при досрочном расторжении договора теряется аванс;
- долгая продажа.
Информация В нашей стране до сих пор опасаются «черных» риэлторов, хотя их время уже давно прошло. С таким видом деятельности тяжело столкнуться. Однако бывают проблемы другого рода. Например, договор заключен, а у агентства недвижимости маленькая база клиентов. Соответственно, время затягивается, продавец попросту зря теряет время.
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа
Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто. Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.
Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.
Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:
- все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
- для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
- чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
- следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.
Досрочное расторжение договора оказания услуг (ст. 450 ГК РФ)
Причины расторжения договора на оказание услуг на общих основаниях изложены в статьях 450–451 ГК РФ. Допускается три способа прекращения отношений между участниками сделки:
- на основании добровольного соглашения — если условия сделки не предусматривают запрет на такие действия;
- одностороннее расторжение договора оказания услуг при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением;
- расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке по решению суда.
В первом случае причина расторжения договора на оказание услуг не имеет значения. Прекращение отношений предусматривает определенный порядок.
- Заинтересованная сторона отправляет в адрес контрагента уведомление о своем намерении. При этом неважно, происходит расторжение договора по инициативе исполнителя или заказчика. Можно приложить свой вариант соглашения, и если противоположная сторона его подпишет, он считается расторгнутым с момента подписания. В ином случае, они встречаются и согласовывают условия документа.
- Ответ ожидается в течение 30 дней. При его отсутствии, или отказе прекратить отношения по соглашению сторон, инициатор вправе подать иск в суд на расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке. Заявление будет принято только при наличии уведомления, ранее отправленного другой стороне.
Если участники сделки смогли прийти к компромиссу, они составляют письменное соглашение в такой же форме, в какой был заключен исходный документ. В нем обязательно указывается отсутствие взаимных претензий, при необходимости прикладывается акт взаиморасчетов или акт о сдаче-приемке имущества.
Особенности эксклюзивного договора
Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента
Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости.
Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью.
Основные обязательства эксклюзивного договора:
- от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания, консультирование по всем маркетинговым, налоговым вопросам, юридическая «чистота» сделки;
- от клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать вне конкуренции.
Рамки эксклюзивного договора защищают клиента от происков мошенников, способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента.
Односторонний порядок расторжения договора с риэлтором
Если вы хотите расторгнуть договор, помните, при его заключении агентство недвижимости предусмотрело штрафы и неустойку за односторонний отказ. Разумеется, гражданский кодекс в ряде случаев позволяет стороне расторгнуть договор именно в одностороннем порядке.
По факту агентство должно доказать лишь свои затраты, понесенные на выполнение своих обязанностей и именно эти затраты вы теряете при расторжении договора с вашей стороны. Расторжение договора происходит, когда появляется хороший вариант продажи квартиры без помощи риэлтора. Вам требуется подать уведомление следующим образом:
- путем почтового отправления;
- при помощи курьера;
- на личном приеме в агентстве недвижимости.
Лучше всего показать договор нашему адвокату по защите прав потребителей, он предусмотрит все риски для вас и найдет лучшее решение вашей проблемы.
Необходимые гарантии для потребителя риэлторских услуг:
- договор, может быть, расторгнут согласно пункту договора с выплатой вознаграждения заказчику, обычно данный срок равен 10 рабочим дням
- в случае позднего расторжения договора, выплачивается неустойка агентству недвижимости
- отказ от услуг агентства недвижимости, с выплатой их фактически понесенных расходов
- возможность обращения в другие риэлторские организации, самостоятельный поиск клиентов
Должны вас предупредить, что отказ к выплате процентов и пени, подразумевает собой обращение агентства в суд, поэтому вам следует проработать все возможные варианты развития событий. Стоит также отметить, что использование риэлтором зашифрованных и завуалированных фраз подразумевает собой ввод в заблуждение клиента. Договор должен быть прочитан заказчиком, а необходимые пункты должны быть расшифрованы.
Способы рекламы риэлторских услуг
С редакциями газет и сайтов СМИ проще. Вы обращаетесь в редакцию, а именно к журналисту или главному редактору и говорите, что готовы в качестве эксперта высказывать мнение по тематике недвижимости, возможно предоставлять экспертные статьи в обмен на указание ваших данных (имя, должность, агентство).
- создается кабинет в обоих поисковых системах (ЯДирект, Google Adwords);
- кладется на баланс некая сумма денег;
- подбираются запросы, которые вводят в поисковик ваши потенциальные клиенты;
- запросы группируются по схожести;
- под каждую группу составляется свое объявление;
- делаются настройки и назначается ставка за 1 клик (переход);
- в объявлении проставляется ссылка, куда должен перейти клиент, когда кликнет по объявлению;
- группа ваших объявлений называется «Компания», она по готовности отправляется на модерацию;
- после одобрения модератором начинает показываться (пример рекламы риэлторских услуг видите выше).
Рекомендуем прочесть: Какие перевозчики могут работать с ндс?
На что следует обратить внимание
При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем
В Преамбуле отражены участники договора.
Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.
Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.
Подпись рядового сотрудника на договоре не будет иметь юридической значимости.
Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в договоре, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.
В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.
Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.
В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки, т.е. отсутствия обременений по объекту, сбор нужных документов, процедуру регистрации и прочее.
Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.
Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое, поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение.
Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.
Обратите внимание, что аванс и задаток, о которых идет речь в договоре — понятия разные, они определяют ход расчетов в процессе дальнейшего оформления сделки
В порядке расчета обычно предусматривается оплата определенных сумм в виде аванса или задатка. Важно их не путать, так как последствия расчетов различаются.
При внесении задатка, в случае отказа от сотрудничества заказчика, агентство удерживает эту сумму. При прекращении отношений по вине агентства недвижимости, риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере.
Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора.
В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон, чтобы исключить возможные споры.
Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны.
Ответственность сторон, как правило, прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств. Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить.
Данный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки, если баланс нарушен.