Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.

Налог при сдаче апартаментов в аренду

Доход при сдаче апартаментов в аренду государство облагает налогом в зависимости от статуса собственника.

Физическое лицо уплачивает НДФЛ в сумме 13% от полученного дохода. Оплата происходит на следующий год после подачи декларации в ФНС. Декларацию нужно сдать до 1 мая следующего года, а оплатить налог — до 15 июля.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрощённой системы налогообложения (УСН) уменьшает сумму налога до 6%. Налог уплачивают четыре раза в год за каждый квартал, а отчётность сдают один раз в год. Обратите внимание: если в течение 30 дней после регистрации вы забудете подать заявление о переходе на УСН, вам начислят налог по ставке 20%, а перейти на УСН вы сможете только в следующем году.

Отличие апартаментов от квартир

Апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость с одной или несколькими комнатами, сантехническим узлом и кухней. Помещение предназначено для проживания людей, однако по законодательству оно является чем-то средним между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В юридическом плане у апартаментов есть несколько ограничений:

• нельзя оформить постоянную регистрацию;
• налог больше, чем за квартиру;
• выше плата за электроэнергию;
• не нужно платить за капремонт;
• нельзя оформить налоговый вычет;
• не подходят под условия маткапитала;
• не действуют строительные нормы;
• не предусматривается закон о тишине;
• застройщик не обязан предоставить всю необходимую инфраструктуру, в том числе школы, детские сады, обустроенные дворы.

Однако, как правило, стоимость апартаментов на 10–15 процентов ниже, чем цена квартиры с таким же количеством комнат. Обычно у домов под апартаменты удобное расположение, но здесь стоит учитывать класс недвижимости. Также некоторые номера могут относиться к коммерческим объектам.

Апартаменты: что будет в 2023 году Отсутствие социальной инфраструктуры и незащищенность на уровне некоторых законов давно стала проблемой для жителей апартаментов. Попытки придать этим помещениям статус жилых неоднократно предпринимались с 2017 года. Депутаты работали над законопроектами об апартаментах, подавали их на рассмотрение в Госдуму. Попытки не были успешными. Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы не изменился. Юридически они так и остались нежилыми.

Апартаменты, действительно, кажутся выгодным вложением и в 2023 году. Продаются они на 20-30% дешевле, чем квартиры в соседнем жилом комплексе, а сдаются по такой же цене. Арендатору не важен статус помещения. Привлекательности добавляет многообразие планировочных решений.

Прописку в апартаментах могут узаконить — Может быть, и нужно будет. Но требования к ним будут другие. Это будет отдельное правовое регулирование. — В рабочую группу входят представители Министерства строительства и ЖКХ, и все последние девять месяцев мы плотно с ними отрабатывали все вопросы, связанные с разработкой этого законопроекта.

— Да, это наша позиция. Почему мы должны прекращать строительство многофункциональных зданий? Мы же вводим новый вид зданий. Другое дело, что теперь строиться они будут по определенным правилам, которые будут заложены в законодательстве, и по тем нормативно-правовым актам, которые примет Правительство. В Совфеде возразили Минстрою по поводу будущего нежилых помещений, в которых проживают граждане без прописки

Апартаменты не приравняют к квартирам В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями. Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу ее решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество. К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос еще в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан». Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.

«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье».

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

• через Госуслуги;
• через МФЦ;
• в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• сведения о заявителе;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• сведения о правах на объект;
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

В 2022 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого.

Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании. В результате помещение не получило статуса жилого.

При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу.

Но результаты подтвердили правомерность отказа. Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Новый статус апартаментов: что ждать покупателям

Ludya/Depositphotos

Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».

Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.

Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.

Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?

Многофункциональное здание

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения.

Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.

При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

Перевод апартаментов в жилое помещение

Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:

1. Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!

2. Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.

3. Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.

4. Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.

5. Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.

6. Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.

7. Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.

Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!

Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:

1. апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;

2. здание с апартаментами находится в эксплуатации;

3. по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;

4. дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;

5. на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;

6. в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;

7. ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;

8. солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;

9. в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.

Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. данные руководителя;

2. пункт об отсутствии обременений;

3. выписка из ЕГРН;

4. подробная информация об апартаментах;

5. название отдела, в который заявитель обратился;

6. наименование заявления;

7. перечень приложенных документов;

8. непосредственная просьба о смене статуса апартамента;

9. дата, подпись.

К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:

1. паспорт владельца апарт-квартиры (копия);

2. план апартов с подробным описанием;

3. проект перепланировки;

4. техпаспорт жилья из БТИ.

Перевод помещения как решение проблемы

Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.

Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.

Апартаменты — это жилье для небогатых?

Положение изменилось начиная с прошлого года. Рынок недвижимости начал завоевываться объектами ценового сегмента на порядок ниже. Проанализировав продажи, застройщики сделали вывод о наличии достаточно высокого спроса на данный продукт.

В чем же причина такой популярности? Она в относительной дешевизне. Квартиры, имеющие аналогичные характеристики, обходятся покупателю дороже в расчете на 1 кв. м площади. В этом плане выигрыш при покупке апартаментов составляет порядка 20-25%.

В наши дни в Москве 1 кв. м апартаментов обойдется в среднем в 213 тыс. руб., а минимальная же стоимость его начинается от 100 тыс. руб.

Причина низкой цены — в другом уровне требований, предъявляемым к данным объектам. Нормы при их возведении принимаются как для нежилых помещений. Это относится к инсоляции (т. е. освещенности), тепло- и звукоизоляции, обеспечении объектами социальной инфраструктуры. При строительстве традиционных жилых комплексов все упомянутые требования гораздо жестче.

Как полагают эксперты, подобные намерения московских властей серьезно повлияют на столичный рынок апартаментов, относящихся к экономклассу. Стоимость объектов инфраструктуры достаточно высока, а дохода девелоперам они никакого не принесут. Как известно, наши застройщики всегда привычно перекладывают собственные затраты на потребителя, поэтому стоимость 1 кв. м апартаментов, скорее всего, вырастет.

Итогом планируемых нововведений может стать если не исчезновение формата апартаментов как такового, то значительные изменения в его развитии. Экспертами ожидается рост предложений помещений комфорт- и экономкласса, чему способствует политика правительства в сфере градостроительства, направленная на развитие бывших промзон. Ожидается, что в среднем цена предложения на апартаменты в районах «старой» Москвы снизится на 3-4%.

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Расходы, налоги и вычеты

Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше. Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании. Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.

Вопросы налогообложения – одни из ключевых для такого формата. Налог на имущество у владельцев апартаментов будет рассчитываться по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации проекта, статуса земельного участка и прочих факторов. К примеру, если апартаменты находятся в составе МФЦ, в котором доля торговой или офисной недвижимости превышает 20% от всех площадей, то ставка налогов может быть установлена на уровне 1% от кадастровой стоимости (к сравнению: для жилья – 0,1%). А если апартаменты были построены в составе жилого комплекса, тогда ставка не превысит 0,3%.

«Налоговые ставки для апартаментов установлены выше, чем для жилых объектов. Но при этом кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Поэтому величина налога для собственников апартаментов и владельцев жилой недвижимости в целом сопоставима», – отмечает Марьяна Баларева.

Важно знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, как при приобретении жилья. А продавец вправе рассчитывать на освобождение от налогов. Для этого нужно владеть апартаментами (приобретенными после 1 января 2016 года) более пяти лет, а в отдельных случаях – когда право собственности возникло на основании наследства, дарения и т. д. – достаточно трех лет. Если собственник расстается со своей недвижимостью до этого времени, то ему полагается налоговый вычет. Правда, вычет будет вчетверо меньше, чем у собственника жилья, – на сумму не более 250 тыс. руб. При этом есть еще один очень важный нюанс: налоговый вычет от государства не предоставляется, если апартаменты использовались в коммерческих целях, проще говоря, владелец не жил в них сам, а сдавал в аренду. По словам Марьяны Баларевой, уже есть несколько судебных решений, когда физлиц-арендодателей признавали виновными в незаконной предпринимательской деятельности и насчитывали налоги по полной.

Правовой статус может сгладить весомые недостатки апартаментов

• Невозможность прописки. Официально апартаменты не отнесены к категории жилых помещений, поэтому в них нельзя прописаться. То есть, если приехать в Москву и, в надежде на прописку, купить апартаменты подешевле, можно сильно прогадать. Даже на временную регистрацию стоит рассчитывать только в тех объектах, которые входят в состав гостиницы или обслуживаются управляющей компанией.

• Отсутствие инфраструктуры. Застройщики, как правило, не стараются создать удобную социальную инфраструктуру для жителей апартаментов. Не стоит рассчитывать, что рядом окажется парк, парковка или детский сад. Зато наверняка поблизости будет парочка уютных кофеен или кафе с привлекательными ценами на бизнес-ланчи. Станция метро и удобная транспортная развязка.

• Нормы СанПиНа отсутствуют. Отсутствие лоджий и балконов – стандартный недостаток апартаментов. Кроме этого, на них не распространяются нормы СанПин. Получается, что владельцы апартаментов не защищены, например, от постройки в паре метров от окон нового здания. Требований к шумоизоляции тоже нет. Поэтому стены между соседями могут оказаться пригодными для ведения бесед и переговоров.

В 2022 году не существует устоявшейся судебной практики относительно перевода нежилых помещений в жилые. Каждый случай рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основными причинами отказа судов являются наличие веса, отсутствие прав на владение недвижимостью и отсутствие консенсуса между всеми жильцами дома. Отказ также может быть сделан, если помещение не соответствует бытовым стандартам.

Пример Собственник квартиры в новостройке, обратившийся в суд . Во время расторжения биржевого контракта подрядчик заверил мужчину, что получит собственность на дом. Однако во время строительства возникли проблемы, и производитель обанкротился.

Имущество было передано другой компании для доработки. В результате недвижимость не получила статус жилой. Когда мужчина обратился в сертификационный орган, его заявление было отклонено, поскольку квартира не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилому дому.

Реабилитация также была невозможна. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Однако результаты подтвердили обоснованность отказа.

Суд вынес отрицательное решение.

Этот пример наглядно иллюстрирует трудности, которые могут возникнуть при покупке квартиры, находящейся в стадии коммунального строительства. Стоимость участка значительно ниже, но гражданин несет неоправданный риск.

Если вы оказались в сложной ситуации при покупке квартиры, мы рекомендуем обратиться за юридической помощью. Наши специалисты изучат документацию и определят перспективы преобразования квартиры в жилье. Просто свяжитесь с юристом службы для получения исчерпывающей консультации.

• Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
• Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты разрешения ситуации с самостоятельной защитой ваших прав часто оказываются недостаточными и только вызывают осложнения!

Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией сейчас и избавьтесь от проблемы позже!

Похожие записи:

• Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
• Налоговый вычет при покупке квартиры: сумма и особенности получения
• Изменения законодательства с 2023 года для организаций, ИП и граждан