Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Что делать, если собственник против продажи?
Выходов из сложившейся ситуации несколько:
- Обратиться в суд. Продавец доли должен предъявить мотивированную причину продажи. Это может быть как финансовая необходимость, так и нежелание делить территорию с соседями. После того как суд изучит изложенные доводы и сопоставит все обстоятельства, он примет окончательное решение по делу. Так, суд может обязать одного совладельца продать свою долю другому. Но если у него нет финансовых возможностей, тогда заставить совершить покупку не под силу ни одному суду.
- Продать свою долю через договор дарения. Деньги при этом передаются по расписке. При этом можно не получать согласия от других собственников. Но здесь также существует ряд рисков: сделка может оказаться мнимой или можно остаться без денег.
- Заключить договор займа. Продавец должен взять в долг денежные средства, оставив долю в квартире в качестве залога. Затем после заключения «Соглашения об отступном» заложенная доля переходит в счет погашения долга.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Способы передачи извещения
Отправка уведомления – определяющий фактор, который может послужить в пользу продавцу при оспаривании сделки совладельцами в суде. По закону он обязуется оповестить их о намерениях, и при нарушении данного правила ДКП может быть признан недействительным.
Согласно Определению ВС РФ, продавцы не обязаны оповещать о сделке почтовыми отправлениями, но этот способ является наиболее эффективным. Остальные собственники считаются оповещенными с момента получения уведомления о вручении.
Однако есть исключение: извещение не считается доставленным, если оно не было получено по независящим от адресата обстоятельствам. Например, служба в армии, лечение и пр. Это важно учитывать, намереваясь продать часть жилья в обход других собственников.
Второй вариант – передача уведомления лично в руки. При этом получатель должен предоставить записку о вручении. Впоследствии при отказе от покупки оспорить сделку он сможет только при предъявлении иска о признании расписки подложной, что проблематично.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки
Выделение долей квартиры, которая находится в общей собственности, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Такая норма нужна для предотвращения квартирного рейдерства и соблюдается, если необходимо продать половину квартиры или ее долю без согласия собственника. При этом проверяется соблюдение преимущественного права покупки для остальных владельцев.
Нотариус может самостоятельно уведомить другие стороны, если обратившийся собственник не готов заниматься этим лично. Оптимальный вариант, если нужно продать квартиру без согласия мужа или другого родственника с правом владения – это направить специальное извещение при помощи заказной телеграммы по почте (с просьбой выдать копию). В таком случае будет видно, в какой срок и по какому поводу была отправлена телеграмма.
Также нотариус может проверить, нет ли иных претендентов на часть квартиры, факт дееспособности собственника, действительность паспорта и других документов. При этом тариф на удостоверение подобной сделки составляет примерно 0,5% от общей суммы, но не превышает 20 000 рублей.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Порядок продажи доли в общей собственности
Если вы захотите продать свою долю, вам следует выполнить следующие шаги:
- Извещение всех совладельцев о своем намерении – как вы уже знаете, именно совладельцы имеют преимущественную позицию при продаже квартиры, хотя и должны совершать покупки на общих основаниях. Таким образом, лицо обязано отдать совладельцам письменное предупреждение о намерениях продать свою долю, указав при этом все нюансы продажи, а также цену, которую он хочет получить. В случае их согласия, доля должна быть передана совладельцам. Если заинтересуется сразу несколько лиц, она должна быть передана в соответствии с их долей. Если же они откажутся от предложения, продавец может смело продавать свою жилплощадь третьим лицам. Важно знать, что свой отказ собственник обязан сообщить в письменной форме. Именно его потом будет необходимо предъявить в регистрационный орган. Потому как, в случае если совладельцы не были предупрежденные о продаже или у вас нет доказательств данного действия, в течение трех месяцев с момента того, как они узнали об этом, могут потребовать вернуть им данную долю через суд.
- Составление акта купли-продажи – этот документ является гарантом нового собственника на свою долю. Выполняется он весьма просто и не требует нотариального подтверждения. В договоре должна содержаться личная информация про каждую из сторон, а также подробная информация о самое доле: адрес квартиры, количество продаваемых комнат, общая жилая площадь, а также стоимость продаваемой доли. Кроме этого, документы должны содержать сведению о совладельцах, их правах, обязанностях, а также отказе на данную долю.
-
Регистрация документов – для начала, вам будет необходимо заплатить за государственные услуги. Цена данного действия составляет около 2 000 рублей, но может варьироваться в связи с местностью и самой ситуацией. Таким образом, данный документ необязательно должен быть предоставлен вместе со всеми документами, но его наличие весьма желательно. Для регистрации вам понадобятся следующие документы:
- Заявление двух сторон с просьбой зарегистрировать долю квартиры на нового собственника.
- Три экземпляра документов о купли-продажи и приема-передачи.
- Паспорт или другие документы, которые подтверждают личность двух сторон.
- Документ, который подтверждает право объекта на продажу своей доли.
- Подтверждение о письменном извещении совладельцев о продаже квартиры, со всеми подробностями и условиями – для этого вы можете воспользоваться квитанциями с почты.
- Если собственником является несовершеннолетний – разрешение органов опеки.
Если собственником другой доли является несовершеннолетний гражданин
Самыми сложными являются ситуации, когда одним из собственников дома выступает несовершеннолетний гражданин. В таком случае вам потребуется подтверждение органов опеки о том, что ребенок не будет ущемлен в правах, если доля будет продана. Но, на практике очень много случаев, когда орган опеки отказывает гражданину в продаже его доли.
Например, представьте ситуацию, когда вы являетесь хозяином доли, но не можете там проживать по каким-либо причинам, и хотите ее продать. Но когда вы обращаетесь в органы опеки, то получаете отказ, по причине того, что новый собственник будет там проживать, а, значит, может ухудшить жилищные условия для ребенка.
В данном случае спорить с ними будет долго и бесполезно. А потому, будет проще оформить продажу своей квартиры через договор дарения, или же под видом залога. Ведь ни для того, ни для другого, решение опекунов не нужны.
Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.
В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.
Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Продажа доли квартиры без согласия других собственников
Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:
- правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
- технический паспорт из БТИ;
- документ о выделении доли;
- паспорта собственника и покупателя;
- согласие супругов на сделку;
- выписка из домовой книги;
- выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
- нотариальная доверенность (при наличии представителя).
В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:
- оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
- оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.
На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.
Минусов у такой сделки гораздо больше:
- сложно найти покупателя;
- возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
- стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
- если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.
Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.