Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Аукцион от риэлторов»: в чем суть этого метода продажи недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Электронные торги или современный аукцион
Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, оставляя отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и, соответственно, денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и, вуаля, – он получает доступ ко всем интересующим объектам для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а, значит, уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!
Продажа квартиры с признаками аукциона или маленькие риэлторские хитрости
Расскажу ещё об одном варианте срочной реализации недвижимости. Считаю его более честным и уместным со всех точек зрения. Квартира выставляется в продажу чуть ниже рынка – лишь для того, чтобы немного подогреть интерес реально заинтересованных потенциальных клиентов с давно сформировавшимися запросами. Как показывает практика, большой очереди в этом случае не будет – хорошо, если получится собрать двух-трёх претендентов. На один и тот же день, но на разное время (с интервалом в 10-20 минут) назначаются встречи с предполагаемыми покупателями. Главная задача, которая стоит перед непосредственным исполнителем, сделать так, чтобы выходящие с просмотра воочию видели конкурентов, ожидающих своей очереди. Тем самым достигается желаемый эффект – создаётся психологическое давление, которое призвано стимулировать покупательский спрос. При этом время для принятия положительного решения резко сокращается, а квартира продаётся по полной рыночной стоимости. Способ действительно эффективный, потому как не раз доказал свою состоятельность.
Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.
Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.
– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта. Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить. Затем выбирается несколько лучших предложений, и между ними устраивается торг. Кто больше предложил, тот, по идее, и стал счастливым обладателем продаваемого жилья.
Риэлтор начинает и выигрывает
Кто же выигрывает от квартирных аукционов? Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех участников торгов.
Продавцы. Никто из опрошенных порталом «Элитное.РУ» экспертов не смог вспомнить аукцион, на котором объект был продан выше своей рыночной стоимости. Тем не менее, 30% продавцов, участвующих в аукционе, соглашаются продать за предложенную цену. Но давайте вспомним слова Александра Мальцева о том, что эти люди изначально были мотивированы на продажу, то есть ограничены во времени. И, скорее всего, деньги от продажи квартиры им были необходимы на конкретные нужды. Но в результате месяц, требуемый на проведение торгов, был упущен, а на рекламную кампанию были потрачены деньги. Можно предположить, что продавцы, придавленные обстоятельствами, согласились на ту сумму, которую им предложили.
В общем, соглашаясь на продажу квартиры через аукцион, собственник должен быть готов, что его объект реализуется быстро, но дешево. Таких людей немного, впрочем, есть разные жизненные обстоятельства.
– Иногда владельцу необходимо очень быстро избавиться от квартиры, и он готов значительно снизить цену, – замечает Илья Менжунов, – но даже в этом случае гораздо быстрее и дешевле продавать объект традиционным способом, сделав хороший дисконт.
Покупатели. Известие о том, что тот или иной объект продается с большим дисконтом, вызывает интерес среди покупателей.
– Однако 90% потенциальных покупателей отсеиваются, когда узнают, что им придется участвовать в аукционе, проводимом неофициально, – делится Тимур Сайфутдинов. – А после отказа собственника продавать квартиру за ту сумму, которая была предложена, оставшиеся участники не понимают, зачем они тратили время, если объект нельзя купить по заявленной цене. Для того чтобы этот объект стал интересен покупателям, нужно проводить аукционы в соответствии со ст. 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов». Согласно этой статье все участники торгов вносят задаток, который возвращается, если человек не выиграл аукцион, или засчитывается в сумму покупки, если он стал победителем. Также законом предусмотрено, что победитель торгов имеет право обратиться в суд, если продавец уклоняется от выполнения своих обязательств по продаже выставленного на аукцион объекта.
Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна
Но в этом случае продавцу придется выставлять квартиру или дом по цене близкой к рыночной, что на текущем рынке вряд ли привлечет большое количество желающих приобрести объект. А если не набирается критическая масса потенциальных покупателей и нет ажиотажа, рассуждает Алексей Аверьянов, то и результата не будет.
Риэлторы. Вот здесь появляется очень интересный момент. Аукционы на практике демонстрируют, мягко говоря, посредственные результаты, но их апологеты без устали доказывают, что это лучший метод продаж и за ним будущее.
– Можно предположить, что аукционный метод продаж выгоден для риэлторов, – замечает Илья Менжунов. – В процессе поиска участников для аукциона они могут собрать неплохую базу потенциальных клиентов со схожими потребностями и в дальнейшем предлагать им подходящие варианты жилья.
Есть и еще одни момент, ставящий под сомнение чистоплотность некоторых организаторов квартирных торгов. Чтобы создать ажиотаж вокруг объекта, риэлтор-организатор аукциона привлекает других риэлторов. Первому продавец объекта платит 6% от стоимости квартиры, если объект будет продан. Но из этой сумму организатор торгов должен заплатить половину партнеру-риэлтору, который привел клиента, купившего квартиру. Впрочем, если конечный покупатель привлечен самим аукционистом, то ему остается все сумма комиссии.
– Непрозрачный характер взаимоотношений при проведении аукционов вызывает много вопросов, – рассуждает Алексей Аверьянов. – Торги идут исключительно через организатора, который, преследуя свои собственные интересы, может и не донести до продавца информацию от партнера о наличии клиента с большим бюджетом, если у него есть свой прямой клиент.
Если продолжить мысль господина Аверьянова, то нельзя исключить, что организатор торгов может иметь постоянный круг потенциальных инвесторов, желающих приобрести объекты с большим дисконтом, и во главу угла ставятся интересы не продавца, а людей из этого круга.
В любом случае, на данном этапе аукционный метод вызывает огромное количество вопросов. А представители крупных риэлторских агентств уверены, что он не приживется в России.
– Эта технология не соответствует менталитету русского человека, – подытожил Илья Менжунов. – Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна.
Риски покупки квартиры на аукционе
Основным риском покупки квартиры «с молотка» является приобретение жилья по цене, гораздо выше рыночной, которая установилась в результате торгов. Однако если покупатель предварительно хорошо изучил рынок недвижимости, он вполне способен сориентироваться в ценах и не допустить невыгодную покупку. Обычно агенты по недвижимости получают процент от продажи квартиры с аукциона, поэтому если покупателю рекомендует такой вид покупки именно риэлтор, стоит быть осторожнее.
Необходимо уделить внимание и эмоциональной составляющей аукциона. Опытные ведущие торгов умело играют на азартности присутствующих, заставляя их совершать необдуманные покупки. Однако покупатель может отказаться от сделки и это не повлечет за собой штрафных санкций по причине неофициальности мероприятия.
Часто идя на аукцион, покупатель уже настроен на приобретение определенной квартиры и подсознательно считает себя ее хозяином. Поэтому в процессе торгов ему сложно остановиться и не превысить лимит средств, который у него имеется.
Таким образом, аукционная продажа квартир, за и против которой рассмотрены выше, занимает соответствующее место на рынке недвижимости. При хорошем знании рынка можно совершить удачную сделку, приобретя квартиру ниже рыночной стоимости.
По какой цене выставлять объект недвижимости в рекламу
Важно помнить, что недвижимость — это частная собственность. Конституция РФ защищает ваше право продать свою собственность по той цене, которую вы впишите в договор купли-продажи. Цена, которую вы поставите в рекламе — это открытая оферта. На вашу оферту может не откликнуться ни одного покупателя, а значит, придется снижать финансовые запросы. А может откликнуться несколько покупателей, и тогда вы вправе поднять цену за объект. Продажа недвижимости — это открытый торг с покупателем. Кто-то может назвать это «восточным базаром», но таковы правила этого рынка.
К примеру, вы видите, что объекты такие же как ваш, выставлены в рекламу от 2,9 до 3,7 млн рублей. На растущем рынке можно было поставить объект в рекламу за 3,7 и ждать, пока с рынка «вымоются» все дешевые конкуренты. Рынок рос, и вы получили «финансовую премию за терпение». На падающем рынке всё резко меняется. Если вы поставите свой объект в рекламу за 3,7 млн рублей, то в следующем месяце можете обнаружить, что дешевых конкурентов стало не меньше, а больше. А ваш объект стал самым непривлекательным по цене.
Поэтому правильнее поставить в рекламу объект по цене 3,1 млн рублей, а если вы увидите повышенный спрос, всегда можно поднять цену. Так вы быстро получите максимальную цену за ваш объект, даже с учетом падения рынка.
Чем вызван интерес к аукционам?
Каждый из участников аукциона стремится получить выгоду для себя, и каждый из них имеет на это огромные шансы. Так, продавцы, выставляя объект на продажу и устанавливая минимальную среднерыночную цену, надеются на азарт покупателей и на то, что в процессе торгов цена серьезно возрастет. Такого результата можно достичь в том случае, если выставленная на торги недвижимость имеет ряд преимуществ, например, удачное расположение, район с развитой инфраструктурой, планировку, и т.д.
С другой стороны, те, кто приобретает жилье или коммерческую недвижимость на открытых и даже закрытых аукционах, надеются на обратное. То есть объект не вызовет интереса у других потенциальных покупателей, и высоких ставок на него не будет. А это значит, что можно приобрести неплохой вариант недвижимости по цене, намного ниже рыночной.
Таким образом, у каждого из участников есть неплохие шансы достичь своих целей, а результат, в большинстве случаев, зависит от везения, азарта и умения вовремя остановиться.
Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества
Если говорить о том, Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, то необходимо сразу же отметить факт того, что они могут быть самыми разными. Это и квартиры, которые принадлежат государству, и квартиры, принадлежащие различного рода банковским организациям Российской Федерации, и квартиры, принадлежащие обанкротившимся заемщикам.
Реализация квартир, находящихся в муниципальной собственности, равно как и реализация квартир, находящихся в государственной собственности, в соответствии с правовыми нормами, которые установлены Федеральным законом Российской Федерации номер сорок четыре ««О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», может быть осуществлена исключительно через аукцион. Объясняется это главным образом необходимостью свести вероятность предварительного сговора между претендентами на такие объекты недвижимого имущества к минимуму. Чаще же всего на аукционах различного рода объектов недвижимого имущества реализуются те квартиры, которые находятся в залоге у различного рода банковских организаций Российской Федерации.
Как регистрируется квартира которую купил на аукционе
Тем, кто уже приобрел квартиру данным способом, будет полезно узнать Как регистрируется квартира которую купил на аукционе. Для того, чтобы зарегистрировать квартиру, которая была приобретена на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, необходимо будет обратиться в соответствующий орган Российской Федерации с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на жилое помещение. К данному заявлению также необходимо будет приложить необходимую для осуществления этой разновидности процедур документацию. Конкретный список такой документации действующим законодательством Российской Федерации не устанавливается. Тем не менее перечислим документы, которые подаются при регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, во всех случаях.
К таким документам относится следующее:
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- удостоверение личности человека, которым подается заявление о проведении процедуры государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества;
- копия учредительной документации организации, заверенная в нотариальном порядке;
- копия доверенности на представителя, заверенная в нотариальном порядке.
Что же касается правоустанавливающей документации на жилое помещение, которое было приобретено на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, то действующее законодательство Российской Федерации относит к таковой следующее:
- протокол о результатах аукциона различного рода объектов недвижимого имущества;
- акт приемки-передачи объекта недвижимого имущества;
- договор купли-продажи жилого помещения (если условия аукциона различного рода объектов недвижимого имущества предусматривают его заключение).
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.
По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».
Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».
Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.
Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:
«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».
Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.
Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.
Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.
Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?
Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки — это реальная возможность продать квартиру государству.
Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.
Наличие приборов учета.
Требования к участникам
Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.
П.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорит о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.
Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:
- свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- правоустанавливающих документов (в случае, если право зарегистрировано до 1998 г.: договор приватизации/ договор купли-продажи/ договор дарения/ договор мены/ договор ренты/ договор долевого строительства/ свидетельство о праве на наследство по закону/ свидетельство о праве на наследство по завещанию/ или иной документ, предусмотренный ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:
- В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
- В решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
- В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. Предметом закупки может быть товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.
Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.