Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Преимущества официальной сдачи жилья в аренду

2. Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

3. Как определить размер депозита?

4. Признаки предпринимательской деятельности

5. Выгодно ли сдавать жилье на сутки в наем?

6. Что в себя включает дело, стоит ли открывать?

7. Санкции за уклонение от уплаты

8. Некоторые особенности

9. Особенности учета при работе с юридическими лицами

10. Как легально сдавать квартиру в аренду

11. Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Преимущества официальной сдачи жилья в аренду

Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.

Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.

Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.

Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.

Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.

Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.

Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.

Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Признаки предпринимательской деятельности

Еще в письмах Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82, от 28.05.2013 № 03-04-05/19341 и ФНС России от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ разъяснялось, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Кроме этого, отмечалось, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в частности (Письмо ФНС России от 25.01.2011 № КЕ-3-3/142@):

оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество;
целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества;
наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций.

Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.

НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.

Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.

Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.

Признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер в каждом случае (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@). Поэтому однозначно ответить на Ваш вопрос не возможно.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 ст. 217.1 НК РФ установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781 отмечено, что законодательство не обусловливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно разъяснениям Минфина России в Письме от 28.04.2018 N 03-04-05/29350 доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке без применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Аналогичный вывод содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7.

Признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер в каждом случае (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).

Так, например, в Письме УФНС России по г. Москве от 06.09.2006 N 28-11/80621@ отмечено, что сдача квартиры внаем выступает одним из способов реализации законного права гражданина на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не является предпринимательской деятельностью.

Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, при отсутствии признаков предпринимательской деятельности доходы, полученные от продажи квартиры, сдаваемой ранее в аренду, не подлежат обложению НДФЛ.

Выгодно ли сдавать жилье на сутки в наем?

Бизнес по сдаче в аренду квартир посуточно может приносить его владельцу хорошие деньги. А если сдавать ее посуточно, то сумму легко можно удвоить. Но суетиться придется больше.

Если квартир несколько, то посуточная сдача в аренду принесет дополнительный доход владельцу в 2-3 раза выше, чем сдача на длительный срок. Посуточная аренда особенно выгодна в крупных городах, где часто бывают туристы или командировочные люди. При длительном размещении им дешевле заселиться в квартиру, чем в гостиницу. Да и удобств в квартире больше.

В пиковые сезоны сдачи на посуточной аренде с одной квартиры возможно зарабатывать в среднем 50 тысяч рублей. Цена может варьироваться в большую или меньшую сторону в зависимости от уровня комфортности квартиры, ее расположения в городе и самого города. В провинциальных городках прибыль будет ниже, чем в городах-миллионниках.

Правила и нюансы посуточной сдачи и найма квартиры читайте тут.

Что в себя включает дело, стоит ли открывать?

Если разложить этот тип бизнеса на составляющие, то получатся следующие элементы:

Подбор соответствующей квартиры (сдача своей, наем на длительный срок с последующей субарендой, покупка).
При субаренде – заключение договора аренды с владельцем, с обязательным уведомлением о последующей субаренде.
Достижение договоренностей с соседями.
По необходимости – ремонт, докупка мебели, бытовой техники, предметов пользования для жильцов.
Действия по продвижению, реклама на сайтах.
Подготовка договоров для подписи с каждым проживающим.
Заключение договора с клининговой компанией или обычным человеком, готовым проводить уборку в ежедневном режиме.
Поиск ближайшей прачечной с хорошим комплексом недорогих услуг.
Оформление себя как ИП, в зависимости от количества квартир и прав собственности на них.
Уплата налогов.

Один из основополагающих моментов в посуточном бизнесе – расположение квартиры. Хорошо развитая инфраструктура, близость от исторических или культурных мест будет жирным плюсом при выборе именно этой квартиры со стороны будущих жильцов. И саму квартиру можно будет сдавать по более высокой цене.

Каждое интересное место, расположенное поблизости, можно обыграть в рекламном объявлении.

24 Марта 2020

ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года

Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается

ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая

Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ

Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ

18 Марта 2020

Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок

На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!

Санкции за уклонение от уплаты

Незаконная сдача квартиры в аренду опасна неожиданными финансовыми потерями. Пример заключается в том, что налоговый орган, получив информацию о том, что собственник получает прибыль, при этом, уклоняется от уплаты налогов в федеральный бюджет, может привлечь гражданина к гражданско-правовой ответственности и вызвать в судебную инстанцию.

Как показывает статистика, санкции для многих лиц оказываются очень обременительным и, помимо суммы долга, накапливаются пени и различные штрафы за невнесение налоговой декларации и иных документов. В запущенных ситуациях лицо могут привлечь к уголовной ответственности, которая может стать основанием для получения судимостей и наложения штрафа в размере до 200 тыс. руб. Также возможно лишение свободы на срок до одного года в соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса.

Опасность заключается в том, что арендаторы, которые поселились в вашей квартире, могут также оказаться мошенниками и использовать жилье, например, для проживания нелегальных мигрантов. В таком случае невольно собственник квартиры становится фигурантом уголовного дела, которое связано с незаконным пребыванием граждан на территории Российской Федерации в соответствии со статьей 322.1 Уголовного кодекса.

Конечно, собственник не будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но потратит множество неприятных минут в зале судебного заседания.

Но, к сожалению, несмотря на такие строгие санкции, чтут закон единицы.

Как показывает практика, только 20% граждан регистрируются в форме индивидуального предпринимателя. Другие предпочитают получать доход, не оповещая в этом государство.

Некоторые особенности

При сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, наличие договора аренды просто необходимо и является обязательным условием. Для того, чтобы составить грамотное представление расходов и расчёты соответствующих налогов, необходимо указать в договоре каким именно образом будет производиться оплата. Также настоятельно рекомендуем вам открыть свой расчетный счет или просто отдельный счет в банке, на который и будут начисляться денежные средства от арендаторов.

Просите жильцов своей недвижимости оплачивать проживание в установленные сроки и посредством финансово-кредитной организации. Сохраняйте квитанции, которые впоследствии могут потребоваться в налоговом органе для уточнения верности предоставленных вами данных.

Особенности учета при работе с юридическими лицами

Аналогичная точка зрения высказана и финансистами (Письмо от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125): закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. При этом, по мнению контролеров (см. также письма УФНС по г. Физ. лицо приобрел нежилую недвижимость. Сдает в аренду без регистрации ИП. 1. Необходимо ли регистрировать ИП? 2.Какие возможны санкции за осуществление деятельности без регистрации ИП?

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Основные направления совершенствования российского уголовного законодательства 2016 / Кобец П.Н.
Передача имущества в аренду физическими лицами как незаконная предпринимательская деятельность 2016 / Казаков С.В.
Анализ деятельности органов прокуратуры по защите конституционных прав и свобод личности 2016 / Иванова В.В.
Некоторые аспекты повышения эффективности уголовного закона в сфере экономики: разработка категориального аппарата 2018 / Лисица Валерий Николаевич, Пархоменко Светлана Валерьевна
Особенности договора служебного найма жилого помещения и пути совершенствования его правового регулирования 2012 / Уткин Д. В.

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя достаточно просто. Необходимо заполнить заявление, подготовить копию паспорта, заплатить госпошлину (с 2019 года её размер составляет восемьсот рублей) и сдать документы в налоговую. В течение 3 рабочих дней они будут рассмотрены и при отсутствии ошибок ИП регистрируется. Документы, подтверждающие регистрацию ИП, отправляются заявителю на электронную почту.

При заполнении заявления необходимо указать вид деятельности (код ОКВЭД), которым будет заниматься будущий предприниматель. ИП для сдачи квартиры в аренду необходимо выбрать раздел 68— «Операции с недвижимым имуществом», подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом». Поскольку в заявление должен быть внесёт четырёхзначный код, дальше конкретизировать не нужно. Достаточно указать 68.20.

Какие проблемы могут возникнуть при создании ИП? Чаще всего налоговая отказывает в регистрации, находя ошибки при заполнении заявления. Чтобы избежать проблем, рекомендуем создавать ИП с помощью банков. Это довольно новая услуга, но очень быстро набирающая популярность. И это понятно, ведь создать ИП в банке можно удалённо, быстро и бесплатно. Все необходимые документы для регистрации подготовят сотрудники банка, создадут для заявителя ЭЦП, которой будет заверено заявление, ещё и откроют расчетный счет, куда можно будет принимать оплату от арендаторов.

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.

Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью

Сдача в наем квартиры предпринимательство или нет?

На практике иногда при сдаче в наем (в аренду) квартиры или иного движимого, недвижимого имущества налоговики требует от собственника-гражданина регистрации в качестве предпринимателя ПБОЮЛ и, как следствие, уплаты НДС, ЕСН (социальный налог) помимо налога на доходы или использование упрощенной системы налогообложения (УСН). Аргументируя тем, что использование своего имущества в целях получения дохода есть ни что иное, как предпринимательская деятельность.

Следует привести положения ст.2 ГК РФ: «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».

На первый взгляд, кажется, что есть все основания для признания сдачи в наем (аренду) квартиры предпринимательской деятельностью. Также следует пометить, что Налоговый кодекс РФ не дает своего определения для предпринимательской деятельности. Таким образом, в целях налогообложения следует руководствоваться определением предпринимательской деятельности, данным в ст.2 ГК РФ.

Это следует из положений ст.11 НК РФ:

«1. Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».