Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственнику запретили использовать подвал дома в качестве склада». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту » РИА Недвижимость «, как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях. Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором — в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире. Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Что согласовать подвал под использования в коммерческих и иных целях, нужно спроектировать перепланировку, согласовать проект и провести дополнительные строительные работы.
Полный комплекс услуг по проектированию и сопровождению согласований подвала оказывает ]Смарт Вэй[/anchor]. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы, выберем оптимальный вариант сотрудничества!
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- Жилищный кодекс РФ ();
- Федеральный закон № 384-ФЗ ();
- Федеральный закон № 123-ФЗ ();
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения ();
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные ();
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ().
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Городская квартира всегда кажется тесной, независимо от ее площади. С каждым годом проживания в ней растет количество вещей, требования к комфорту.
Сейчас во многих квартирах шкафы для одежды заменили гардеробные, существует также потребность в отдельных кабинетах. И поэтому даже компактное помещение, где поместится много предметов домашнего имущества, кажется бесценным.
Застройщики новых районов отмечают интерес покупателей квартир к различным подсобкам. Это не могло не сказаться даже на проектировании жилых комплексов.
И, как отмечаются специалисты, по недвижимости, к моменту сдачи дома в нем практически не остается свободных, не купленных жильцами кладовок. В подсобке можно хранить велосипед, мототехнику.
Достаточно часто проектируются подсобки с отдельным выходом на улицу, располагающиеся на уровне цокольного этажа.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Особенности использования подвалов жилых домов
Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:
- Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
- Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
- Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
У меня в собственности находится встроенное нежилое помещение с отдельным входом — часть подвала жилого дома, помещение было мною приобретено посредством аукциона, организованного Фондом Имущества Санкт-Петербурга (т.е. прежде помещение находилось на балансе КУГИ).
По техническому (кадастровому) паспорту помещение обеспечено отоплением, горячим водоснабжением, канализацией и электричеством. Всеми этими коммуникациями помещение было обеспечено и договор на обслуживание с управляющей компанией был заключен, где значится, что они обязуются обеспечить наше помещение отоплением, горячим водоснабжением, канализацией и электричеством. Однако, 8/4-2013 пришли представители коммунальных служб во главе с инспектором теплосетей и (без предупреждения) перерезали горячую воду, а на другой день пришли сварщики и хотели отрезать полностью все помещение от отопления. На вопрос на каком основании службы сослались на Постановление 354, якобы теперь по новому Постановлению все подвалы и чердаки полностью отрезаются от всех коммуникаций. Прилагаю Акты обследования работы системы теплопотребления.
Я перечитала Постановление, но там ничего подобного не нашла.
Цокольный этаж
Многие рядовые люди (не строители) очень часто путают цокольный этаж и подвал — подобное непонимание может быть неправильно истолковано подрядчиками при оформлении заказа и последующей стройке. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется обратиться к официальному толкованию вопроса: по санитарным нормам этаж помещения признается цокольным, если его верхняя часть перекрытия располагается выше, чем средняя проектная отметка грунта не более чем на два метра.
Также люди часто путают понятие цоколя и цокольного этажа. Цоколь – это внешняя облицовка фундамента, служащая для его защиты, утепления и эстетической красоты. Понятие «цокольный этаж» появилось, когда люди начали строить дома, первый этаж которых на ½ заглубленные в землю. У таких домов цоколь является частью стены цокольного этажа.
Варианты использования цокольного этажа
Рациональным примером помещения на цокольном этаже дома будет погреб. Если не брать за основу вариант с овощехранилищем, то интересным предложением будет винный погреб, в котором при соответствующей температуре может находиться бар алкогольных напитков. Особенно понравится такое решение любителям элитной винно-водочной продукции, которая требует специальных условий для своего хранения (в этом поможет правильно спроектированный погреб).
Среди технических помещений в подвальном отсеке здания популярно наличие гаража. Это оказывается удобно с точки зрения экономии площади на участке (не придется возводить дополнительных сооружений). Но есть здесь и свои минусы, к которым можно отнести проникновение в дом неприятных (и вредных) химических запахов от автомобиля. Такую проблему с выхлопными газами можно решить при помощи качественно проведенной вентиляции.
Жилая зона, которая займет нулевой этаж коттеджа, может быть представлена как несколькими спальными комнатами, так и спортивной зоной (тренажерным залом, бильярдной или бассейном). Определенную популярность завоевывают домашние кинозалы, в которых будут собираться все домочадцы. Вариантов может быть множество — все зависит от фантазии проектировщика и желания будущих хозяев.
В защиту подобных помещений на цокольном подвальном этаже можно сказать, что, несмотря на специфику своего расположения, они оказываются хорошо защищенной от внешней среды зоной, в которой человек действительно хорошо отдохнет и расслабится, особенно если работа по микроклимату в таких комнатах выполнена на профессиональном уровне.
Эксперты пояснили новые правила к хранению вещей в подвалах многоэтажек — РБК
По словам эксперта в сфере пожарной безопасности Александра Глущенко, устраивать складские помещения в подземной части зданий было запрещено и раньше, а организованные кладовые в многоэтажках должны быть соответствующим образом оформлены.
«Есть ряд правил по устройству электроустановок, к проводке, дверям и оснащению первичными средствами пожаротушения. Также эти помещения должны быть категорированы, соответствующая табличка должна быть на двери.
Что по поводу так называемых кладовок в подвальных помещениях зданий, то, скорее всего, [требования нового постановления] приведут к ужесточению требований к ним.
То есть хранить вещи там никто не запретит, а, скорее всего, будет отсылка к соответствующим категориям пожарной безопасности и необходимости оформления помещений в соответствии с ними», — предположил эксперт.
Постановление правительства также определило правила разведения открытого огня на садовых участках.
Теперь костер разводить на даче можно только не менее чем в 5 м от зданий, сооружений и иных построек, а, для того чтобы сжечь сухую траву или листья, нужно учитывать требования к организации места для разведения огня — яма до 1 м в диаметре и глубиной не менее 30 см или неповрежденная металлическая емкость (бочка, бак) объемом не более 1 куб. м, которую можно целиком накрыть крышкой. Дырявые или прогоревшие баки использовать для этих целей нельзя.
Ведущий эксперт Фонда пожарной безопасности Константин Кузнецов пояснил РБК, что это связано с понятием горючей нагрузки, которая невысока при разведении огня для приготовления шашлыка и значительно возрастает при сжигании мусора. «Из-за большого костра, особенно оставленного без присмотра, может начаться пожар на соседнем участке», — отметил он.
Если соседи жгут мусор с нарушениями правил и огонь потенциально может привести к пожару, лучше всего сообщать об этом по телефону 112, считает эксперт Александр Глущенко. «Там реагируют 100%», — сказал он.
Эксперт Кузнецов обратил внимание на то, что такое нарушение не требует от экстренных служб немедленного реагирования. Тем не менее, по его словам, российский суд может принять видео такого нарушения в качестве доказательства вины в пожаре.
«Определение [вины нарушителя по видео. — РБК] происходит, к несчастью, только после ликвидации пожара, когда на месте начинает работать испытательно-пожарная лаборатория. Они могут определить, была ли превышена пожарная нагрузка, но они работают только постфактум», — отмечает эксперт.
Подпишись на Telegram РБК
Будьте в курсе последних новостей даже в условиях блокировок
Как меняются правила проживания в многоквартирных домах?
На чердаках и цокольных этажах будет запрещено размещать личные вещи, а также нельзя оставлять непотушенную сигарету на собственном балконе или лоджии. За нарушение этих правил положены административные штрафы.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напомнил, что с 1 января следующего года вступает в силу постановление правительства от 16 сентября 2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В новых правилах содержатся более 450 пунктов и несколько приложений. Жильцов многоквартирных домов коснутся как минимум восемь из них. Согласно новым правилам, в 2021 году запрещается:
— Использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья и другие технические помещения для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, включая горючие вещества. Уточняется, что подвальные, чердачные помещения и технический этаж будут закрыты, а на двери размещена информация о месте хранения ключей.
— Наглухо закрывать решетки на окнах подвалов, являющихся аварийными выходами – они обязательно должны открываться.
Причем если окна или двери жилых квартир, расположенных на первом этаже, указаны как эвакуационный выход, то, вероятно, нововведение коснется и их.
Также все аварийные и эвакуационные выходы должны открываться изнутри без ключа либо иметь запорную арматуру с дистанционной разблокировкой.
- — Снимать двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов и лестничных клеток, а также другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации.
- — Разводить костер на балконе или лоджии, а также оставлять без присмотра свечи, непотушенную сигарету, керосиновую лампу и другие источники открытого огня.
- — Эксплуатировать газовые приборы в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания.
- — Заставлять лестничные клетки, общие балконы и лоджии, переходы между секциями и места выходов на наружные эвакуационные лестницы мебелью, оборудованием, габаритными личными вещами (велосипедами, колясками, шинами и так далее) и использовать в качестве личного подсобного помещения.
- — Чистить одежду и обувь с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся и горючих жидкостей на лестничных клетках и в других плохо проветриваемых помещениях.
- — Закрывать жалюзи, остеклять балконы (открытые переходы наружных воздушных зон), лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам.
«За все эти правонарушения можно получить штраф от двух до пяти тысяч рублей согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Если будет причинен вред здоровью других людей, в ход пойдут ст.
219 УК РФ «Нарушение требований пожарной безопасности», – отметил Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
При этом он уточнил, что каких-то принципиальных изменений для жильцов в данных нововведениях нет и отдельных массовых проверок не планируется.
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Подвалы частных домов
Владельцам частных домов, конечно, никаких разрешений получать не требуется, чтобы обустроить в своём подвале хоть магазин или автомастерскую, хоть бильярдную (см. Бильярдная в подвале: как устроить своими руками). Зачастую в таких подвалах располагается технический этаж. Но это не всегда бывает просто доказать соответствующим органам, что это техподполье, а не жилое помещение.
Вопрос: «Входит ли в общую площадь дома подвал?» — интересует домовладельцев с практической точки зрения.
- Дело в том, что если подполье техническое, то при кадастровой оценке его не учитывают, то есть, не плюсуют подвал к жилой площади. Соответственно, это не отражается на расчёте налога на недвижимость. На эту тему у хозяев бывают конфликты с представителями БТИ. Что ж, некомпетентные товарищи встречаются и по одну, и по другую строну баррикад. Давайте разберёмся в данном вопросе, опираясь на действующие нормы.